ЖивеемВ.de
Как да стигнем до Германия

Намиране на квартира

42 мин. четене

Намиране на квартира

Намирането на жилище е задачата, която определя как ще протече останалата част от първата ви година в Германия. Вашият адрес не е просто мястото, където спите. Той е това, което ви позволява да се регистрирате пред властите, а регистрацията е това, което отключва вашия данъчен номер, вашата банкова сметка, вашите документи за здравно осигуряване и вашата среща за разрешение за пребиваване. Нищо друго не се променя, докато това не се промени. Тази глава ви превежда през германския пазар на наеми, както всъщност работи през 2026 г.: къде да търсите, какво всъщност е Besichtigung (среща за оглед), кои въпроси може да ви зададе наемодателят и кои имате право да оставите без отговор, как се формира наемът, какви са правилата за депозита, кои клаузи в стандартен договор не издържат и какво да правите, когато самото търсене е отровено от дискриминация.

В началото си струва да се кажат две неща. Първо, германският закон за наемане е наистина защитен и голяма част от тази защита е задължителна: Bürgerliches Gesetzbuch (BGB, Граждански кодекс) многократно заявява, че споразумение, отклоняващо се в ущърб на наемателя, е нищожно, което означава, че клауза във вашия договор може да бъде отпечатана, подписана и все още юридически безполезна. Знаейки кои от тях струват истински пари. Второ, защитата започва в деня, в който подпишете. Преди това, по време на търсенето, вие сте в най-слабата позиция, която някога ще заемате, конкурирайки се с десетки кандидати на пазар със структурен недостиг. Тази глава е организирана около тази асиметрия.

Как всъщност изглежда германският пазар на жилища

Германия е страна на наемателите. Наемането не е временен етап преди покупката; това е нормален, постоянен и респектиращ начин на живот и затова законът около него е толкова развит. Последицата за вас е, че жилищата под наем са опцията по подразбиране и конкуренцията за тях е реална, особено в Мюнхен, Берлин, Франкфурт, Хамбург, Щутгарт и Кьолн. В по-малките градове и селските райони картината се обръща и може да откриете наемодатели, които се конкурират за вас. Къде търсите е по-важно от всеки друг фактор.

Повечето жилища под наем са Wohnungen (апартаменти или апартаменти) в многоетажни сгради. Бързо ще забележите разликата между Altbau (буквално стара сграда, обикновено означаваща сграда отпреди 1949 г.) и Neubau (нова сграда). Апартаментите Altbau имат високи тавани, високи прозорци, мазилка и характер, и често по-тънка изолация и по-високи сметки за отопление. Апартаментите Neubau имат по-добра енергийна ефективност, асансьори и модерни бани, и по-малко чар и често по-голямо предаване на шум. Häuser (къщи) съществуват предимно в предградията, малките градове и провинцията, от freistehende Einfamilienhäuser (отделни еднофамилни къщи) до Reihenhäuser (редовни къщи) и Doppelhaushälften (полуотделни къщи).

Две конвенции объркват новодошлите. Първата е броенето на стаите: „3-Zimmer-Wohnung“ означава общо три стаи, включително хола, но без да се броят кухнята или банята. Така че тристаен апартамент е приблизително това, което англоговорящ би нарекъл апартамент с две спални. Втората е, че много голяма част от немските апартаменти под наем изобщо нямат кухня. Реклама, която гласи „ohne Einbauküche“, означава, че предишният наемател е изнесъл своята и се очаква да купите и инсталирате такава, след което да я продадете или премахнете, когато си тръгнете. Когато е включена кухня, рекламата казва „EBK“ или „Einbauküche vorhanden“ и това е истински аргумент за продажба на стойност хиляди евро. Внимавайте също за „Wohnfläche“ (жилищна площ), което е числото, от което се изчислява всичко и което се измерва съгласно Wohnflächenverordnung, като балконите обикновено се броят само на една четвърт или половина.

След това е WG, съкращение от Wohngemeinschaft: споделен апартамент, където всеки човек има самостоятелна стая и споделя кухня и баня. WG не са само за студенти в Германия. Професионалисти на двадесет и тридесет години живеят рутинно в тях, а за новодошлия WG често е най-бързият начин да влезете в града, защото съществуващите наематели ви избират лично, а не управляваща компания, която ви оценява на хартия. В WG обикновено сте Untermieter (поднаемател) на Hauptmieter (основен наемател), което е от значение за вашата регистрация и е обсъдено по-късно в тази глава.

Калтмиете, Вармиете и Небенкостенския капан

Всяка немска обява за наем посочва поне две числа и объркването им е най-често срещаната грешка при бюджетиране, която новодошлите правят. Kaltmiete (студеният наем) е основният наем за самото помещение и нищо друго. Nebenkosten (допълнителните разходи), наричани още Betriebskosten (оперативни разходи), са текущите разходи за сградата, които наемодателят има право да ви прехвърли. Warmmiete (топъл наем) е Kaltmiete плюс Nebenkosten и това е числото, което всъщност напуска банковата ви сметка всеки месец. Когато наемодател попита дали можете да си позволите апартамента, той има предвид Warmmiete. Когато законът ограничава депозита ви до тримесечен наем, това означава Kaltmiete. Прочетете всяка обява два пъти, за да видите кое число е показано.

Какво може да влезе в Nebenkosten (небенокостените) не е въпрос на вкус. Член 556 от BGB позволява на страните да се споразумеят, че наемателят поема разходите за експлоатация (Betriebskosten), а Betriebskostenverordnung (BetrKV, Наредба за оперативните разходи) определя затворен каталог на това какво представляват те: данък върху недвижимите имоти, вода и отпадъчни води, отопление и топла вода, асансьор, почистване на улици и събиране на отпадъци, почистване на сгради, поддръжка на градини, осветление, почистване на комини, застраховка на сграда, портиер, обща антена или кабелна телевизия, обща перална и остатъчна категория други оперативни разходи, които трябва да бъдат посочени в договора. Две неща очевидно не са включени в този каталог: административните или управленските разходи на наемодателя и ремонтите и поддръжката. Ако някое от тези неща фигурира във вашия Nebenkostenabrechnung (годишен отчет за допълнителни разходи), то не принадлежи там.

Месечните разходи (Nebenkosten) обикновено са авансово плащане (Vorauszahlung), оценка, която се урежда веднъж годишно спрямо действителното потребление. Това води до Nachzahlung (обратно плащане) или Guthaben (кредит). Член 556(2) от BGB гласи, че тези авансови плащания могат да бъдат договорени само „in angemessener Höhe“ (в по-висока степен), на разумно ниво, и това правило съществува поради специфичен трик: цитирането на ниска цифра за Nebenkosten прави Warmmiete да изглежда конкурентноспособен, а недостигът се появява дванадесет месеца по-късно като четирицифрено искане. Ако рекламираните Nebenkosten на един апартамент изглеждат далеч под сравними апартаменти със същия размер, поискайте да видите последното извлечение, преди да подпишете.

Годишният отчет се регулира от краен срок, който си струва да се запомни. Съгласно член 556(3) от BGB, наемодателят трябва да ви предостави отчета не по-късно от края на дванадесетия месец след края на периода на фактуриране. Пропускането на този срок за наемодателя забранява на наемодателя да претендира за каквито и да е плащания назад, освен ако не може да докаже, че забавянето не е по негова вина. Вашата страна има огледален краен срок: възражения срещу отчета трябва да бъдат подадени в рамките на дванадесет месеца от получаването му. Вие също така имате право да проверите свързаните с него касови бележки, които наемодателят вече може да предоставя по електронен път, и всяко споразумение, което влошава тези правила за вас, е недействително. Ако даден отчет изглежда неправилен, искането на Belege (касови бележки) не е агресивен акт; това е законово право и рутинно искане.

Обърнете внимание на това, което обикновено изобщо не е включено в Nebenkosten: електричество за вашия апартамент и интернет. Това са договори, които сами подписвате с доставчици, които избирате. Газът може да бъде или централно отопление за сградата, или индивидуално за вашия апартамент.

Намиране на настаняване: Къде да търсите и маршрутите, които повечето хора пропускат

Големите портали са очевидната отправна точка и именно там се появяват повечето обяви. ImmoScout24 е най-големият и има най-дълбоко покритие в повечето градове. Immowelt е основната алтернатива. Kleinanzeigen, сайтът за обяви, известен преди като eBay Kleinanzeigen, предлага голям обем обяви за частни наемодатели и поднаеми и си струва да се следи именно защото е по-малко професионализиран. За споделени апартаменти и стаи WG-Gesucht е доминиращата платформа в национален мащаб и се използва широко и за Zwischenmiete (временни поднаеми). Повечето портали ви позволяват да запазите търсене и да получавате известия, а на тесен пазар това известие е цялата игра: апартаментите, които се отдават под наем, са тези, на които някой е отговорил в рамките на първия час.

Това, което новодошлите систематично пропускат, е, че на най-тесните пазари порталите са най-конкурентният и най-малко възнаграждаващ канал, защото вие сте един от двеста отговора. Три други маршрута струват повече усилия, отколкото получават. Първият е Wohnungsbaugenossenschaft (жилищна кооперация). Купувате Genossenschaftsanteile (кооперативни дялове), които са инвестиция, която се връща, когато напуснете, а не такса, и в замяна получавате достъп до набор от апартаменти, отдавани под наем на умерени наеми с ефективно постоянно гарантиране на правото на ползване. Списъците с чакащи са дълги, което е точно причината да се присъедините към такава през първия месец, а не през третата година. Вторият е städtische Wohnungsbaugesellschaft, общинската жилищна компания, която управляват повечето големи градове, със собствен портал за кандидатстване и собствен фонд.

Третият път са хората. Много апартаменти в Германия се препродават, преди изобщо да бъдат обявени, чрез колеги, съседи, жители на WG и табла за обяви. Кажете на отдела за човешки ресурси на вашия работодател, че търсите, защото много компании поддържат контакти за преместване или дори служебни апартаменти. Кажете на всеки, когото срещнете. Вижте Schwarzes Brett (табло за обяви) в супермаркети, университети и Bürgerhäuser. Местните вестници все още имат раздел „Wohnungsmarkt“, особено през уикендите и особено извън големите градове, а аудиторията, която го чете, е по-малка и по-възрастна от аудиторията на портала, което е предимство за вас.

Бъдете организирани по време на самото търсене. Подгответе PDF файл с документи (Bewerbungsmappe) (папка за кандидатстване), съдържащ всичко, което един наемодател може законно да поиска, за да можете да го изпратите в момента, в който се появи обявата, вместо да я сглобявате след това. Тази папка е предмет на следващите два раздела, защото мястото ѝ е правен въпрос, а не въпрос на нетърпение.

Разпоредбата: Кой плаща на агента за недвижими имоти

Ако е замесен Makler (брокер на недвижими имоти), правилото от 1 юни 2015 г. е Bestellerprinzip, принципът за поръчване: който наеме агента, плаща на агента. Той е посочен в член 2(1a) от Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermRG, Закон за жилищното посредничество) и гласи, че агентът не може да изисква, да му бъде обещано или да приема такса от търсещия апартамент, освен ако агентът не е получил инструкцията на наемодателя да предложи този апартамент изключително поради мандата за търсене, който търсещият му е дал първо. Казано по-просто: ако агентът работи за наемодателя, което е изключително обичайният случай за обявен апартамент, наемодателят плаща, а вие не плащате нищо. Всяко споразумение, което се отклонява от това или което ви налага такса на наемодателя, е недействително съгласно член 2(5).

Няколко свързани правила произтичат от един и същ закон и всички те са полезни. Съгласно член 2(1), агентът получава възнаграждение само ако наемът действително е сключен в резултат на неговата работа, а самият договор за посредничество изисква Textform (текстова форма: имейл или писмен документ, без да е необходим подпис). Съгласно член 2(4), авансовите плащания изобщо не могат да бъдат изисквани, договаряни или приемани, което е ясен, законов отговор на цяло семейство измами. Съгласно член 3, когато търсещият дължи законно възнаграждение, например защото е наел агента да търси от негово име, то трябва да бъде изразено като дроб или кратно на месечния наем и не може да надвишава двумесечния наем плюс ДДС, изчислен върху наема, с изключение на отделно таксуваните Nebenkosten. Не могат да се добавят такси за регистрация, такси за писане или възстановяване на разходи.

Така че, ако някой ви покаже апартамент, който сте намерили обявен, и след това ви поиска комисионна, това искане най-вероятно е незаконно. Не е грубо да кажете, че разбирате, че Bestellerprinzip трябва да се прилага, и да попитате по чии указания действа. Обърнете внимание на разликата от покупката: когато купувате имот, а не наемате такъв, се прилага различен и по-нов набор от правила и таксата на агента обикновено се споделя. Тази глава е за наемането.

Социални жилища и Wohnberechtigungsschein

Германия разполага с голям запас от geförderter Wohnraum (субсидирани жилища), отдавани под наем доста под пазарните цени, а достъпът до тях се осъществява чрез документ, наречен Wohnberechtigungsschein (WBS, удостоверение за право на жилище). Съгласно член 27 от Wohnraumförderungsgesetz (WoFG, Закон за насърчаване на жилищното настаняване), собственикът на такъв апартамент може да го отдаде под наем само на някой, който първо предаде WBS. Няма начин това да се избегне: без WBS няма апартамент, независимо колко много ви харесва наемодателят.

Разрешителното за пребиваване (WBS) се издава по заявление от местния орган, обикновено Wohnungsamt или Bürgeramt, и е валидно за една година. Две точки са от огромно значение за чуждестранните жители и са широко неразбрани. Няма изискване за гражданство. Член 27(2) изисква само да сте в Германия без временно пребиваване и да сте законно и фактически в състояние да установите жилище като център на живот и да управлявате самостоятелно домакинство. Разрешение за пребиваване, което не е чисто краткосрочно, обикновено отговаря на това. Вторият момент е, че WBS се издава, ако доходът на вашето домакинство остава под лимита в член 9(2) от WoFG или под какъвто и да е различен лимит, определен от вашата Bundesland, а тези ограничения за провинциите варират значително. Много работещи хора предполагат, че печелят твърде много и никога не кандидатстват. Проверете действителната цифра за вашата провинция, преди да предположите.

Сертификатът посочва размера на жилището, за което отговаряте на условията, в стаи или квадратни метри, така че той едновременно отваря врата и определя неговата ширина. Кандидатствайте рано, защото сертификатът е валиден за една година, а списъците с чакащи се измерват в години. Ако сте близо до прага на доходите, си струва да проверите и дали отговаряте на условията за Wohngeld, държавната помощ за жилище, която е отделно нещо от WBS и е достъпна за наематели с ниски и средни доходи.

Besichtigung и какво всъщност представлява тестването

Besichtigung е срещата за оглед, а при ограничен пазар тя приема една от две форми. Massenbesichtigung (масов оглед) е двадесетминутен интервал, в който четиридесет души преминават през апартамент, и това не е толкова оглед, колкото филтриращо събитие: наемодателят или агентът е там, за да събере папките с кандидатури и да си състави бързи впечатления. Einzeltermin (индивидуална среща) е истински оглед, обикновено знак, че пазарът е по-свободен или че вече сте били включени в краткия списък, и това е мястото, където можете действително да задавате въпроси.

Донесете папката си за кандидатстване разпечатана и готова за изпращане по имейл. Елате навреме, което в Германия означава няколко минути по-рано. Облечете се както бихте пристигнали на работа. Бъдете готови да се представите с едно изречение: с какво се занимавате, кой се нанася и откога. Ако немският ви език е ограничен, кажете го спокойно на немски и продължете на английски; компетентността и учтивостта са по-важни от владеенето му, а както ще видите след малко, изискването за строги познания по немски език е правно съмнително така или иначе.

Използвайте огледа, за да огледате, не само за да впечатлите. Проверете мобилния сигнал и потърсете оптична или кабелна връзка, защото наличието на интернет на даден адрес в Германия не е гарантирано. Отворете прозорците и потърсете мухъл (плесен), особено в ъглите на банята и зад мебелите. Попитайте каква е отоплителната система и поискайте да видите енергийния сертификат, който наемодателят трябва да ви покаже и който ви казва колко ще струва отоплението. Попитайте каква е последната Nebenkostenabrechnung (необходимото жилище). Попитайте дали апартаментът се предава ремонтиран или неремонтиран и получете отговора писмено по-късно, защото тази единствена дума променя правната ви позиция по отношение на обзавеждането. Измерете или поне проверете здравословно площта на пода, тъй като рекламираната площ на апартамента не винаги е точна и недостиг от повече от около десет процента спрямо договора отдавна се третира от съдилищата като дефект, който ви дава право на намаляване на наема.

Попитайте също защо предишният наемател е напуснал и колко дълго е останал. Апартамент с висока текучество на тесен пазар ви говори нещо. И попитайте каква е била Kaltmiete (стойността на наемателя) за предишния наемател, защото, както е обяснено в раздела за Mietpreisbremse по-долу, тази цифра може да бъде решаваща по закон и наемодателят може да е задължен да я предостави доброволно така или иначе.

Mieterselbstauskunft: Какво може и не може да поиска един хазяин

Mieterselbstauskunft е формулярът за саморазкриване, който ви предоставя наемодателят, и именно там търсенето престава да бъде въпрос на етикет и започва да бъде въпрос на закон. През януари 2024 г. Konferenz der unabhängigen Datenschutzaufsichtsbehörden (конференцията на независимите органи за защита на данните в Германия) публикува Orientierungshilfe, официален документ с насоки, в който се посочва точно кои въпроси са законни при отдаване под наем на жилище. Неговият ръководен принцип е прост: наемодателят може да събира само данни, които имат обективна връзка с наемането, и, по неговите думи, на незаконни въпроси не е необходимо да се отговаря. Формулярът в ръката ви не е закон. Това ръководство е много по-близо до него.

Въпросите, които ръководството третира като разрешени, са тези, които се отнасят до самоличността и до вашата платежоспособност. Вашето име и адрес. Броят на хората, които се нанасят, и дали са възрастни или деца. Вашата професия и вашият работодател. Вашият нетен доход и сумата, оставаща след редовните ви месечни ангажименти, въпреки че дори тук можете да отговорите, като потвърдите, че надвишавате определен праг, вместо да посочите точна цифра. Дали е открито производство по несъстоятелност срещу вас, дали сте подали Vermögensauskunft (декларация за имущество под клетва в изпълнително производство) и дали има документи за изгонване срещу вас за просрочени наеми. Дали възнамерявате да отглеждате домашни любимци, освен ако не са малки животни в клетки като хамстери, вълнисти папагалчета или рибки, които изобщо не се нуждаят от разрешение. А за социални жилища - вашите данни за работа в офиса (WBS).

Списъкът с недопустими въпроси е по-дълъг и по-полезен. Наемодателят не може да пита за вашата националност: в насоките категорично се посочва, че въпросът не е необходим и следователно не е разрешен. Общите въпроси относно религия, раса или етнически произход са незаконни. Въпроси за криминални присъди и за текущи криминални разследвания са незаконни, защото единственият легитимен проблем при наемане е вашата кредитоспособност. Въпроси за брачни планове, за бременност и за това дали искате деца са незаконни, защото принадлежат към ядрото на личния живот; насоките добавят и удобна правна причина, а именно, че приемането на съпруг/а или на вашите собствени деца не се нуждае от разрешение от наемодателя, тъй като близки членове на семейството не са трети страни. Не може да се пита за членство в политическа партия или асоциация на наематели. Нито пък за продължителността на трудовия ви договор, с мотива, че в мобилно общество това не доказва нищо за бъдещето. Нито пък за причините за месечните ви ангажименти. А когато публичен орган плаща директно наема ви, въпроси за доходите ви изобщо не са разрешени.

Струва си да се имат предвид две процедурни точки от едно и също ръководство. Наемодателят може да поиска да види вашия личен документ за самоличност или паспорт, за да потвърди самоличността ви, и може да запише, че е направил проверка, но правенето на копие от него е изрично незаконно. А полетата за съгласие в тези формуляри не са валидно решение: властите твърдят, че съгласието не е правилният инструмент в този случай и че съгласието, извлечено чрез обвързване на договора с него, не е дадено свободно и следователно не е валидно.

От всичко това следва практическото правило, което германските юристи описват като Recht zur Lüge, правото да се лъже. Тъй като на незаконни въпроси не е необходимо да се отговаря, неверен отговор на незаконен въпрос не води до никакви последици: наемодателят не може по-късно да оспори договора или да го прекрати въз основа на отговор, който никога не е имал право да поиска. Неверен отговор на законен въпрос, най-вече относно доходите или просрочените задължения, е съвсем различен въпрос и може да ви струва наема. Струва си да се научи разграничението именно защото формуляр, който пита за вашата бременност и заплата в съседни полета, ви кани да третирате двете като еквивалентни, а те не са.

И накрая, вашите данни не са собственост на наемодателя. Указанията са ясни, че записите на кандидатите, които не получават апартамента, обикновено трябва да бъдат изтрити в рамките на шест месеца, като този период е обвързан с времето за антидискриминационни искове, и че наемодателите, които водят черни списъци с „проблемни“ кандидати или проверяват нови кандидати спрямо съхранена база данни, обикновено действат незаконно.

Шуфа и проблемът с новодошлите

Почти всеки наемодател на конкурентен пазар ще поиска доказателство за кредитоспособност, а в Германия това означава Schufa, доминиращата кредитна агенция в страната. Тук новодошлите се сблъскват с пречка, която няма нищо общо с финансите им: човек, който се е преместил в Германия преди три месеца, няма германска кредитна история, така че в досието му има малко или нищо. Празното досие не е лош резултат. Но това е отсъствие, при което наемодателят очаква число, а в купчина от четиридесет заявления едно отсъствие губи пред число.

Разбирането кой документ на Schufa се изисква, помага повече, отколкото бихте очаквали. Datenkopie съгласно член 15 от GDPR е вашето законно право на безплатно копие на всичко, което се съхранява за вас, и е правилният документ за проверка на досието ви за грешки. Това не е правилният документ, който да се даде на наемодател, и органите за защита на данните го казват директно: наемодателите може да не го изискват, защото разкрива много повече за вашите финанси, отколкото изисква оценката на наем. Подходящ е специално създаден Bonitätsauskunft, доклад за кредитоспособност, предназначен да бъде показан на наемодателите, съдържащ само съответното резюме. Това е платен продукт. Вие сами го поръчвате и сами го представяте; запитване от наемодател директно до кредитна агенция за вас е разрешено само при ограничени обстоятелства и изобщо не, след като вече сте предоставили достатъчно доказателства.

Едно искане, което можете просто да откажете, е Mietschuldenfreiheitsbescheinigung - удостоверение от предишния ви наемодател, потвърждаващо, че не сте оставили просрочени задължения по наема. През 2009 г. Bundesgerichtshof (BGH, Федералният съд) постанови, че предишният наемодател не е задължен да издава такова удостоверение и органите за защита на данните стигат до очевидното заключение: тъй като то не може да бъде получено по право, не може да бъде изисквано от вас. Ако имате такова, непременно го използвайте. Ако нямате, кажете, че предишният ви наемодател не е задължен да ви предостави такова, и вместо това предоставете банкови извлечения, показващи платения наем.

И така, какво предлагате, когато досието ви в Schufa е оскъдно? Предложете това, което всъщност отговаря на въпроса, който задава наемодателят, а именно дали наемът ще пристигне. Arbeitsvertrag (трудов договор), показващ вашата заплата и, в идеалния случай, че тя е unbefristet (постоянна). Последните ви три Gehaltsabrechnungen (финансови извлечения). Банкови извлечения от вашата страна, показващи навременния платен наем, като несъществените редове са зачернени. Bürgschaft (гаранция) от работодател, роднина или приятел, пребиваващ в Германия, която често е най-ефективният документ, който новодошлият може да представи. Писмо от вашия работодател, потвърждаващо вашата позиция, което има тежест на пазар, където стабилността на работодателя се тълкува като стабилност на наемателя. Това, което не можете да направите, е да си купите път през проблема с по-голям депозит, защото както е обяснено в следващия раздел, депозитът е ограничен от закона и таванът не подлежи на договаряне. Нашата глава за кредити и заеми в Германия обяснява самата партитура на Schufa, как е изграден файлът и как да се коригират грешки в него.

Дискриминацията на пазара на наеми е реална и е незаконна

Не е полезно да се преструваме на друго: кандидатите с имена, звучащи на чужд език, получават по-малко покани за гледане от идентични кандидати с имена, звучащи на немски, модел, който е демонстриран многократно в контролирани проучвания. Ако ви игнорират, проблемът може наистина да не сте вие. Законът за общото равно третиране (AGG, Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz) забранява това и си струва да се знае точно какво обхваща, защото точната версия е по-полезна от слогана.

Член 19(1) от AGG забранява дискриминацията, основана на раса, етнически произход, пол, религия, увреждане, възраст и сексуална идентичност, в това, което законът нарича Massengeschäfte - масови сделки, които обикновено се случват без оглед на лицето в голям брой сравними случаи. Член 19(2) отива по-далеч по отношение на расата и етническия произход, като забранява тази дискриминация и в други гражданскоправни отношения. Причината това разграничение да е от значение е член 19(5), който гласи, че отдаването под наем на жилищни помещения по принцип не е Massengeschäft, когато наемодателят отдава под наем общо не повече от 50 жилища. Прочетете тези разпоредби заедно и ще видите действителното правило: срещу малък частен наемодател защитите, обхващащи религия, пол, възраст, увреждане и сексуална идентичност, най-често не се прилагат, докато защитата срещу расова и етническа дискриминация се прилага независимо от това колко апартамента притежава наемодателят. Antidiskriminierungsstelle des Bundes (Федералната агенция за борба с дискриминацията) заявява това по същия начин. Срещу голяма жилищна компания се прилага пълният списък.

Има едно изключение, за което трябва да знаете, защото понякога наемодателите се позовават на него. Раздел 19(3) позволява различно третиране при отдаване под наем, когато то служи за създаване и поддържане на социално стабилни структури на пребиваване и балансирани модели на заселване. Това е реална разпоредба, но не е празен чек: насоките на органите за защита на данните отбелязват, че тя изисква последователна, документирана концепция за жилищна политика, която да стои зад нея, а не частни предпочитания на наемодателя. Наемодател, който просто предпочита да не отдава под наем на чужденци, не е обхванат от нея.

Ако сте дискриминирани, AGG ви дава маршрут, като две негови характеристики решават дали маршрутът е ефективен. Първият е раздел 22, който премества тежестта на доказване: след като докажете индикации, предполагащи дискриминация на защитено основание, другата страна трябва да докаже, че не е имало нарушение. Ето защо събирането на доказателства е важно и защо тестването работи. Ако подозирате, че от вас се укрива обява, ако някой с немско име се запита за същия апартамент малко след това и документирате и двата отговора, това превръща чувството в индикации. Запазвайте всеки имейл, отбелязвайте всяко телефонно обаждане с датата и часа му и правете скрийншотове на обявите, които остават онлайн, след като ви е било казано, че са взети. Не правете обаче фалшифициращи документи; собствените насоки на Агенцията за борба с дискриминацията предупреждават, че фалшифицирането на документи е престъпление и съветват да не се представят фиктивни документи при тестването.

Втората решаваща характеристика е член 21(5): исковете трябва да бъдат предявени в рамките на два месеца. Това е кратък срок и е причината много основателни жалби да се отхвърлят. В рамките на този срок можете да поискате прекратяване на дискриминацията, да подадете иск за съдебна забрана, когато има опасения от повече, да предявите иск за обезщетение и да предявите иск за парично обезщетение за нарушаване на вашите лични права. Това, което обикновено не можете да направите, е да принудите наемодателя да ви предостави точно този апартамент. Сумите не са незначителни: Агенцията за борба с дискриминацията документира случай в Берлин, в който съд присъжда 30 000 евро, по 15 000 на всеки от двамата ищци, където наемодател е увеличил наемите избирателно за турски, арабски и мюсюлмански домакинства, като съдът изрично отбелязва, че сумата трябва да има възпиращ ефект. Същият източник документира случай, в който изискването на наемодателя кандидатите да говорят немски език е третирано като вероятна непряка дискриминация, основана на произход, с мотива, че това би изключило всяко новопристигнало лице от пазара на жилища.

На практика не започвайте със съдебен иск. Свържете се с Antidiskriminierungsstelle des Bundes на antidiskriminacijerungsstelle.de, която консултира безплатно, или с местна Antidiskriminierungsberatungsstelle. Много градове имат и консултантска служба „Fair mieten“, специално за жилищно настаняване. Поради двумесечния срок, направете това обаждане през първата седмица, а не след като сте спрели да се ядосвате.

Прочетете договора за недвижими имоти, преди да подпишете

Договорът за наем (Mietvertrag) обикновено е стандартен формуляр, а стандартните формуляри в Германия подлежат на строг съдебен контрол, което означава, че изненадващо голям брой клаузи в обращение са недействителни. Започнете с основното разделение. Неограниченият договор (unbefristeter Mietvertrag) е обичайният случай и продължава, докато някой не го прекрати. Срочният договор (befristeter Mietvertrag) прекратява автоматично на определена дата.

Тук първоначалният съвет, който повечето ръководства дават, е грешен и си струва да се прочете внимателно член 575 от BGB. Наемодателят не може просто да избере да предложи фиксиран срок. Фиксираният срок е валиден само ако при подписването му и писмено наемодателят посочи една от точно три законови причини: че иска имота за себе си, семейството си или домакинството си; че възнамерява да го разруши, съществено да го промени или ремонтира по начин, който продължаващият наем би сериозно възпрепятствал; или че възнамерява да го отдаде под наем на някой, задължен да предоставя услуги. Ако такава причина не е посочена писмено, законът гласи, че наемът просто се счита за сключен за неопределен срок. С други думи, необясним фиксиран срок не скъсява вашия наем; той просто се проваля. Ако съществува действителен фиксиран срок, можете да поискате от четири месеца преди изтичането му наемодателят да потвърди в рамките на един месец дали причината все още е валидна, а ако е отпаднала, можете да поискате удължаване за неопределен срок.

Сроковете за предизвестие са също толкова неправилно описани в повечето ръководства. Съгласно член 573c от BGB, предизвестието, подадено до третия работен ден от месеца, влиза в сила в края на месеца след следващия, което са познатите три месеца. Срокът на наемодателя, а не вашият, се удължава с наема: той се удължава с три месеца след пет години и с още три след осем, което прави три, шест и девет месеца. Вашият срок остава три месеца за целия наем. А член 573c(4) прави всяко споразумение, отклоняващо се от това във ваша вреда, недействително, така че клауза, която претендира да ви обвърже с шест или дванадесет месеца предизвестие при обикновен безсрочен наем, не е валидна. Самото прекратяване трябва да бъде в писмена форма съгласно член 568 от BGB, което означава подписано писмо на хартия; имейл не го удовлетворява. Препоръчаната поща не е законово изискване, а само разумно доказателство. Отделно, член 550 предвижда, че договор за наем за повече от една година, който не е в писмена форма, се счита за безсрочен, въпреки че не може да бъде прекратен преди изтичане на една година след предаването.

Правото на наемодателя да ви прекрати договора е силно ограничено и обикновено изисква berechtigtes Interesse (законен интерес), като най-често срещаният е Eigenbedarf - собствената нужда на наемодателя от апартамента за себе си или близко семейство. Eigenbedarf трябва да бъде конкретно мотивиран и може да бъде оспорен, а ако се окаже измислен, наемодателят може да носи отговорност за причинените вреди. Това е основата на защитата на наемателите в Германия и причината, поради която си струва да се запази договорът за наем в Германия.

Внимавайте за три семейства клаузи. Staffelmiete (стъпаловиден наем), съгласно член 557a от BGB, определя увеличенията предварително; всяка стъпка трябва да бъде посочена като сума в евро, а не като процент, всяко ниво трябва да се запази поне една година, обикновените увеличения на местния сравним наем са изключени, докато е в сила, а правото ви на прекратяване може да бъде изключено за най-много четири години. Indexmiete (индексиран наем), съгласно член 557b, обвързва наема с индекса на потребителските цени, публикуван от Statistisches Bundesamt; той също трябва да се запази за една година, обикновените увеличения са изключени и всяка промяна трябва да бъде декларирана в текстов формат, показващ движението на индекса и размера му. Обикновените увеличения на наема на ortsübliche Vergleichsmiete (местен сравним наем) се извършват съгласно член 558: наемът трябва да е бил непроменен в продължение на петнадесет месеца, а Kappungsgrenze (таван) позволява максимум 20 процента за три години, намален до 15 процента в райони, определени от провинцията като ограничени. Повечето пътеводители цитират числото 20 и пропускат числото 15, което е числото, важно точно за градовете, където е най-вероятно да четете това.

Предупреждението: Три месеца и правото ви да платите на три части

Kaution (гарантийният депозит) се урежда от член 551 от BGB и почти всяко популярно негово описание е фино погрешно. Законът гласи, че депозитът може да възлиза на най-много три пъти месечния наем, с изключение на Betriebskosten, показани като еднократна сума или авансово плащане. Следват две неща. Първо, три месеца са таван, а не стандарт: наемодателят може да поиска по-малко и нищо не му дава право да иска повече, независимо колко тънко е вашето Schufa досие или колко искате апартамента. Второ, множителят се прилага за Kaltmiete, а не за Warmmiete, така че наемодател, който изчислява три пъти наема за топло, ви таксува прекалено много.

След това идва ред на разпоредбата, за която новодошлите най-често не знаят, че имат. Член 551(2) ви дава правото да платите депозита на три равни месечни вноски. Първата се дължи в началото на наема, а другите две се дължат със следващите две плащания на наема. Това е ваше право, а не отстъпка за договаряне: клауза в договора, изискваща цялата сума предварително, е отклонение във ваша вреда, а член 551(4) прави всяко подобно отклонение недействително. Като се има предвид, че едновременно плащате за преместване, често купувате кухня и евентуално все още плащате наем някъде другаде, разпределянето на депозита за три месеца струва реални пари точно в момента, в който имате най-малко пари.

Задълженията на наемодателя са също толкова конкретни. Съгласно член 551(3) парите трябва да бъдат депозирани в банка по обичайната лихва за спестявания с тримесечно предизвестие или под друга форма, ако се съгласите с такава, и в двата случая те трябва да се държат отделно от собствените активи на наемодателя. Това отделяне е това, което защитава вашия депозит, ако наемодателят изпадне в несъстоятелност. Доходите принадлежат на вас и увеличават депозита. Студентските и младежките домове са освободени от задължението за плащане на лихва. Ако вашият наемодател ви помоли да преведете депозита в неговата обикновена разплащателна сметка, той описва споразумение, което законът не позволява.

Една алтернатива, която си струва да знаете, е Mietkautionsbürgschaft, гаранция за депозит от банка или застраховател: плащате малка годишна премия и те гарантират сумата, така че парите ви остават при вас. Това струва пари, които никога не получавате обратно, и наемодателят трябва да се съгласи да ги приеме, но за новодошъл, който е изправен пред депозит, кухня и преместване в един и същи месец, понякога това е разликата между това да вземе апартамента или да не го вземе.

В края на наема депозитът се връща, след като наемодателят е имал разумен срок да провери апартамента и да уреди неплатените вземания. Няма законоустановен срок за този период и съдилищата са приемали от три до шест месеца, по-дълго, когато висящо решение за обезщетение за некомпенсация (Nebenkostenabrechnung) оправдава задържането на пропорционална част. Това, което наемодателят не може да направи, е да го задържи за нормално износване, което се покрива от наема.

Mietpreisbremse: Какво ограничава и къде

Спирачката за наем (Mietpreisbremse) ограничава сумата, която наемодателят може да начисли на нов наемател. Съгласно член 556d от BGB, в район с напрегнат пазар на жилища, наемът в началото на наемането може да надвишава ortsübliche Vergleichsmiete с не повече от 10 процента. Местният сравним наем обикновено се доказва от Mietspiegel, официалният индекс на наемите, публикуван в повечето градове.

Неговият статут е нещото, което повечето пътеводители сега грешат, и в двете посоки. Правилото не се прилага автоматично навсякъде. То се прилага само когато правителството на вашата провинция е издало Rechtsverordnung (законодателна наредба), определяща района, така че то е обвързващо в центъра на Мюнхен и не е обвързващо в повечето селски райони. Тези наредби трябваше да изтекат в края на 2025 г., а закон за удължаване, приет от Бундестага, одобрен от Бундесрата на 11 юли 2025 г. и влязъл в сила от 23 юли 2025 г., ги удължи с четири години. Законът сега гласи, че дадена наредба трябва да престане да действа най-късно в края на 31 декември 2029 г. Така че Mietpreisbremse е в сила и всяка страница, на която се казва, че изтича през 2025 г., е остаряла. Обърнете внимание обаче на точния текст: 2029 г. е крайната година за тези наредби и наредбата на отделна провинция може да изтече по-рано.

Изключенията са там, където парите действително се намират. Съгласно раздел 556e, ако предишният наемател вече е плащал повече от ограничената сума, тази по-висока Vormiete може да бъде начислена отново, а ако наемодателят е модернизирал жилището през трите години преди началото на вашия наем, ограничението се увеличава съответно. Съгласно раздел 556f ограничението изобщо не се прилага за жилище, използвано и отдадено под наем за първи път след 1 октомври 2014 г., което освобождава по същество всяко ново строителство, и нито раздел 556d, нито раздел 556e се прилагат за първото отдаване под наем след цялостна модернизация.

Раздел 556g е частта, която превръща това от теория в лост. Когато наемодателят се позовава на едно от тези изключения, той трябва да ви каже без предупреждение, в текстов формат, преди да направите декларацията си по договора, кое изключение се прилага и какъв е бил предишният наем. Наемодател, който не предостави това разкриване, изобщо не може да се позовава на изключението, а този, който го направи късно, може да се позовава на него само две години по-късно. Ако наемът е твърде висок, трябва да възразите, което законът нарича „Rüge“, в текстов формат; след това можете да си възстановите надплатеното. Действайте бързо, защото ако възразите повече от 30 месеца след началото на наема или след като той е приключил, можете да си възстановите само наема, който се е дължим след вашето възражение. И обърнете внимание на една подробност, която хваща хората при поетапните наеми: съгласно раздел 557a(4) Mietpreisbremse се прилага за всеки отделен Staffel, а не само за първия, докато съгласно раздел 557b(4) се прилага само за началния наем на индексен наем.

Повишаването на Rüge не изисква адвокат и не дава право на наемодателя да предприема ответни мерки; обичайната защита на наемателите продължава да се прилага. На практика, местният Mieterverein е правилният първи избор, както защото те ще проверят сравнението с Mietspiegel вместо вас, така и защото аритметиката на сравнимия наем е мястото, където тези спорове всъщност се печелят или губят.

Schönheitsreparaturen: Клаузите, които не важат

Schönheitsreparaturen (декоративни ремонти) означава боядисване на стени и тавани, обработка на радиатори и вътрешни врати и прозорци отвътре: козметична работа, а не структурен ремонт. По подразбиране съгласно член 535(1) от BGB това е работа на наемодателя, тъй като той трябва да предаде апартамента в състояние, годно за договорно ползване, и да го поддържа в това състояние. Наемодателите прехвърлят работата на наемателите чрез договорни клаузи, а съдилищата са прекарали две десетилетия в отмяна на тези клаузи.

Най-ценното решение за новодошлите дойде от BGH на 18 март 2015 г. Когато апартамент се предава неремонтиран, стандартна клауза, налагаща на наемателя декоративни ремонти без адекватно обезщетение, е недействителна, тъй като би задължила наемателя да премахне износването на предишния наемател и да върне апартамента в по-добро състояние, отколкото го е получил. В същия ден съдът постанови, че Quotenabgeltungsklauseln, клаузи, които задължават напускащ наемател да плаща част от разходите за незавършени интервали на декориране, по принцип са недействителни, тъй като делът на наемателя не може да бъде надеждно изчислен предварително. Клаузи със starre Fristen, твърди срокове за декориране, които не отчитат действителното състояние на апартамента, също отдавна са недействителни. Когато такава клауза отпадне, тя отпадна изцяло: задължението не се свива до разумна версия, а се връща към наемодателя съгласно член 535.

На 8 юли 2020 г. BGH добави продължение, което си струва да се знае. Ако ви е даден неремонтиран апартамент и клаузата е невалидна, всъщност можете да поискате от наемодателя да го ремонтира, след като състоянието му се е влошило значително в сравнение с настаняването, но тъй като новият ремонт ви осигурява по-добър апартамент от този, който ви е бил по договор, трябва да допринесете за разходите, което според съда обикновено означава половината.

Две съседни клаузи заслужават същия скептицизъм. Крайна клауза за ремонт, която ви задължава да декорирате при напускане, независимо от състоянието или от това колко дълго сте престояли, е невалидна. Крайна клауза за ремонт, която ви задължава да плащате за малки ремонти, може да бъде валидна, но само в рамките на ограниченията, определени от съдилищата: няма законова граница, но клаузата трябва да ограничава както цената на един ремонт, така и общата годишна сума, и може да покрива само вещи, които редовно докосвате и използвате. Най-важното е, че тя никога не трябва да изисква от вас да допринасяте за ремонт, който надвишава ограничението; клауза, която ви задължава да платите първите сто евро от ремонт от деветстотин евро, е невалидна. Тъй като нито една от тези цифри не е в закон, числото във вашия договор не е самовалидно и това е точно видът клауза, която си струва да бъде прочетена от Mieterverein.

Практическата инструкция, която следва, е кратка: в протокола за предаване на жилището да се впишат думите „реновиран“ или „нереновиран“ и да се направи снимка на всичко в деня на нанасяне. Дали апартаментът е бил нереновиран при предаването му е фактът, който решава целия въпрос години по-късно и никой не може да го възстанови без доказателства.

Übergabe и Übergabeprotokoll

Übergabe е протоколът за предаване, а Übergabeprotokoll (протокол за предаване) е документът, който вие и наемодателят подписвате в деня на наемането. Това е най-евтината застраховка в германското законодателство за наемане и пропускането ѝ е най-скъпата грешка, която прави един нов наемател, защото това е документът, който години по-късно решава дали драскотината на пода е ваша.

Запишете показанията на електромерите (Zählerstände) за електричество, газ, вода и отопление, с номерата на електромерите, защото от тях започва вашето сметне за комунални услуги. Запишете броя на ключовете, които получавате, за всяка врата, пощенска кутия и мазе. Запишете всеки дефект (Mangel), който можете да откриете, колкото и малък да е: нащърбени плочки, надраскан плот, прозорец, който не се затваря, петно ​​по паркета, следи от мухъл. Снимайте всеки един от тях и снимайте апартамента като цяло, с времеви печат. Посочете в протокола дали апартаментът е предаден ремонтиран или неремонтиран. И двете страни подписват, а вие запазвате копие.

Записването на дефект при предаване прави две неща едновременно. Защитава вашата гаранция (Kaution), защото дефект, записан в първия ден, не може да бъде приспаднат от вашия депозит в последния ден. И запазва правото ви да го поправите, защото съгласно член 535 наемодателят ви дължи апартамент в договорно състояние, а съгласно член 536 наемът се намалява по силата на закона, докато дефектът значително нарушава ползването му, като всяко споразумение за противното е недействително при жилищен наем. Направете същия протокол, когато напускате, и настоявайте за него, дори ако наемодателят предполага, че е ненужно.

Настройване на комунални услуги след настаняване

Договорите за електроенергия (Strom) и, където имате такъв договор, за газ са договори, които подписвате сами, а германският пазар е напълно либерализиран, така че можете да изберете всеки доставчик. Ако не предприемете нищо, автоматично ще бъдете снабдявани от местния Grundversorger (основен доставчик) по тарифата на Grundversorgung, която е законна и надеждна и обикновено е сред по-скъпите опции. Тази опция по подразбиране е предпазна мрежа, а не план. Портали за сравнение като Verivox и Check24 са нормалният начин за сравнение, въпреки че са търговски посредници и техните класации отразяват комисионни, както и цена. Каквото и да изберете, изпратете своя Zählerstand (обяснение на цената), когато се регистрирате, следете Vertragslaufzeit (срок на договора) и Kündigungsfrist (срок на предизвестие) и имайте предвид, че цената за първата година често включва бонус, който не се повтаря. Фактурирането се извършва чрез месечно плащане (Abschlag) срещу прогнозна цена, която се урежда веднъж годишно в Jahresabrechnung.

Wasser (вода) и Abwasser (отпадъчни води) не са пазар. Вашият местен Stadtwerke или общинска комунална компания ги доставя и няма доставчик, който да избирате; цената обикновено идва чрез вашите Nebenkosten. Müllabfuhr (събиране на отпадъци) работи по същия начин, организирано от общината и таксувано чрез Nebenkosten, с правила за сортиране, които варират в различните градове и имат по-голямо социално значение, отколкото очаквате. Отоплението е или централно за сградата, като в този случай се таксува чрез Nebenkosten и се разпределя до голяма степен според измереното потребление, или индивидуално за вашия апартамент, като в този случай то се плаща във вашата сметка за газ или електричество.

Интернет е този, който трябва да започнете рано. Инсталацията обикновено отнема няколко седмици, понякога повече, ако линията се нуждае от ремонт или договорът на предишния наемател трябва да бъде прекратен, и е обичайно да няма връзка в продължение на месец след нанасяне. Поръчайте го в деня, в който подпишете договора, а не в деня, в който се преместите. Сроковете на договора обикновено са 12 или 24 месеца.

И накрая, Rundfunkbeitrag (вноска за радиоразпръскване), която финансира общественото радиоразпръскване и се плаща от всяко домакинство, независимо дали притежавате телевизор или някога гледате такъв. Тя се начислява на апартамент, а не на човек, така че споделеният апартамент се плаща веднъж за всички, а не веднъж за всеки, за което си струва да се споразумеете предварително със съквартирантите си. Според rundfunkbeitrag.de в момента тя е 18,36 евро на месец. Не е нужно да я търсите: тя ви намира автоматично, защото регистрационните органи препращат новите регистрации. Нашата глава за настройка на комунални услуги разглежда подробно всеки от тези договори.

Временно настаняване и липсата на адреси

Повечето хора не намират постоянен апартамент преди пристигането си и разликата между кацането и подписването на договора трябва да бъде преодоляна. Тази разлика не е просто проблем с жилищното настаняване. Това е проблем с регистрацията, защото Anmeldung, задължителната регистрация на адреса ви, изисква Wohnungsgeberbestätigung, писмено потвърждение от този, който ви осигурява настаняването, а без Anmeldung вашият данъчен номер, банковата ви сметка и разрешението ви за пребиваване се затрудняват. Така че въпросът е не само къде ще спите, но и дали това място ще ви даде формуляра. Нашата глава за регистрация (Anmeldung) и правна документация разглежда подробно формуляра, двуседмичния срок и проблема с последователността.

Временното пренаемане (Zwischenmiete) обикновено е най-доброто решение. Някой напуска за няколко месеца и отдава под наем обзаведения си апартамент, обикновено чрез WG-Gesucht или Kleinanzeigen. По-евтино е от апартамент с обслужване, предлага се обзаведен и ви позволява да опознаете квартала, преди да се обвържете. Важат две предупреждения. Проверете дали наемателят действително има писмено разрешение от наемодателя за пренаемане, тъй като неразрешеното пренаемане застрашава и двама ви. Съгласно член 553 от BGB, наемател, който развие законен интерес след подписване, може да поиска разрешение да отдаде част от жилището под наем на трета страна и всяко споразумение за противното е недействително, така че обикновено е възможно да се получи правилно организирано пренаемане; наемател, който не си е направил труда да попита, е предупредителен знак. И потвърдете, преди да платите, че те ще осигурят Wohnungsgeberbestätigung.

Апартаментите с обслужване са обзаведени помещения с включени комунални услуги, интернет и често почистване. Резервациите могат да се извършват седмично или месечно. Те са скъпият, но надежден вариант: ще ви регистрират без възражения и можете да резервирате от чужбина, преди да пристигнете. Доставчици като City Residences, Wunderflats и Homelike са специализирани точно в този сегмент. Платформи за краткосрочно настаняване като Airbnb работят за няколко дни, но не са подходящи за тази празнина, отчасти защото цените на нощувка наказват дългите престои, отчасти защото няколко германски града ограничават краткосрочното отдаване под наем чрез правилата на Zweckentfremdungsverbot и отчасти защото много домакини не подписват споразумение за настаняване. Хостелите и бюджетните хотели са добре за две седмици и няма да ви регистрират. Студентите и стажантите трябва да разгледат Studierendenwohnheime, управлявани от местния Studierendenwerk, които са най-евтиният вариант в страната и имат съответстващи списъци с чакащи, така че кандидатствайте веднага щом получите писмо за прием. Нашата глава за решения за временно жилище сравнява тези опции по-подробно.

В тази категория има правен капан, който заслужава отделен параграф. Жилищата, отдавани само за временно ползване, каквото твърдят обявите за „Жилища в час“, са извадени от член 549(2) от BGB от три цели защитни групи едновременно: Mietpreisbremse, правилата за увеличение на наема и защитата срещу прекратяване. Студентските и младежките домове са извадени по подобен начин от член 549(3). Ето защо обзаведените краткосрочни апартаменти могат да бъдат рекламирани на наеми, които биха били очевидно незаконни при обикновен наем. Дали дадено отдаване под наем наистина е временно зависи от действително договорената цел, а не от етикета, който наемодателят му поставя, а договор, описан като временен, но предназначен за ваш обикновен дом, не е автоматично извън защитите. Но не подписвайте договор за „Жилища в час“, въобразявайки си, че имате правата на обикновен наемател, и най-вече не третирайте временния наем като дългосрочно решение.

Едно нещо не бива да правите, колкото и изкушаващо да е: никога не се регистрирайте на адрес, на който всъщност не живеете. Scheinanmeldung, фиктивна регистрация, е нарушение и таванът за нея е 50 000 евро, а всеки, който ви предлага да ви продаде адрес за документите, ви предлага да ви направи страна по него.

Измами с наеми и как да ги разпознаем

Тесният пазар с отчаяни новодошли привлича измами, а измамите са достатъчно шаблонни, за да си струва да бъдат изброени по форма, а не по история. Повтарящият се модел е апартамент с цена, значително под пазарната, собственик, който удобно е в чужбина, обяснение защо огледът е невъзможен в момента и искане за пари, преди да сте видели нещо: депозит, първи месец, „такса за резервация“ или превод, за да докажете, че разполагате със средствата, понякога маскиран като ескроу споразумение или препратен през фалшива версия на добре позната платформа. Ключовете ще бъдат изпратени по пощата, след като плащането пристигне. Те никога не са.

Правилата, които противоречат на всичко това, са прости. Никога не превеждайте пари, преди да сте видели апартамента лично, да сте се срещнали с наемодателя или агента и да сте подписали договор. Никога не плащайте кауция в брой и никога не я плащайте преди да е сключен договорът. Имайте предвид, че член 2(4) от Закона за жилищното настаняване (WoVermRG) забранява на агент да изисква или приема авансови плащания, така че искането за пари предварително от някой, който се нарича агент, е не просто подозрително, но и законово неправомерно. Не изпращайте сканирани копия на паспорта, фишовете за заплати или доклада от Schufa на някой, който все още не ви е показал апартамент. Ако не можете сами да присъствате на оглед, изпратете приятел, вместо да приемате видео оглед като заместител. Търсете обратно изображения в снимките на обявата, тъй като откраднатите снимки са най-евтината част от операцията. И се отнасяйте към самата спешност като към предупредителен знак, какъвто е: натискът да се вземе решение днес не е характеристика на пазара, а механизмът на измамата.

Инструменти, които помагат при намирането на настаняване

Голяма част от описаното в тази глава се оказва аритметика и документи: законен ли е този наем, в рамките на законоустановения ли е този депозит, съдържа ли това Nebenkostenabrechnung елементи, които му принадлежат, дали площта на пода е това, което е посочено в договора. Werkzeu.ge е базирана на браузър платформа с инструменти точно за този вид немска бюрокрация и е изградена от Cryon UG, компанията зад WeLiveIn.de, така че приемете това като препоръка от заинтересована страна и я преценете по това дали върши работа. Струва си първо да бъдем откровени за едно нещо: повечето инструменти за жилищно настаняване са в платения Plus пакет, а не в безплатния.

Тези, които се свързват с тази глава, са Проверка на цената на спирачките, който сравнява искания наем с местния сравним наем; Предпазни бележки, който определя законоустановения таван на депозита и вноските; Небенкостенпруфер, за проверка на годишен отчет спрямо това, което BetrKV действително позволява; Генератор на протоколи за прехвърляне, което създава протокола за предаване, описан по-горе; Проверка на жилищните площи, за тестване на твърдение за площ на пода; Mieter-Suite, който обединява няколко от тях; Създател на договор за наем, най-вече полезно, ако вие отдавате имот под наем, например отдавате стая под наем; и Наемане срещу Кауф, ако някога стигнете до точката, в която трябва да сравнявате наемането с покупката. И осемте са в категорията Plus. Шуфа-Селбстаускунфт Инструментът, който изготвя писмото-заявка на немски език за вашата кредитна история, също е Plus и си струва да се повтори, че основният Datenkopie от Schufa е безплатен по закон, въпреки че инструментът за изготвяне на писма не е.

Два са безплатни. Формуларамт може да се използва без никакъв акаунт и съдържа хиляди официални федерални, щатски и общински формуляри, всеки с връзка към източника, дата на извличане и статус, попълнени във вашия браузър; това е мястото, където ще намерите документи на Wohngeld и WBS, както и много други. Вонгелд-Рехнер, за оценка на жилищните помощи, е безплатно, но изисква безплатен акаунт. Безплатният пакет съдържа реклами.

Струва си да се посочат ясно три ограничения, вместо да се премълчават. Платформата е в бета версия до 30 ноември 2026 г. и собствените ѝ условия казват, че инструментите може да са непълни или да съдържат грешки. Това изрично не е правен съвет, което тук е по-важно, отколкото в повечето глави, защото дали дадена клауза във вашия конкретен договор е недействителна е правен въпрос и калкулатор не може да му отговори; за това е предназначен Mieterverein или Fachanwalt für Mietrecht. И той подготвя и генерира документи, но никога не подава нищо от ваше име: никой инструмент не изпраща вашето Rüge на вашия наемодател или вашето WBS заявление на Wohnungsamt. Вие правите това сами. Текущите цени са на ценовата страница, което е единственото честно място, от което да ги цитирам, тъй като те се променят.

Инструментът, който ще ви спести най-много пари обаче, не е софтуерът. Присъединете се към местната Mieterverein, асоциацията на наемателите, свързана с Deutscher Mieterbund, на mieterbund.de. Членството струва около един билет за кино на месец, включва правни консултации по вашия договор и обикновено Mietrechtsschutz (застраховка за правни разходи при спорове за наем), като те ще прочетат договора ви, преди да го подпишете. За всеки, който току-що ви е казал, че половината от клаузите в обращение са невалидни, това е очевидната следваща стъпка. Обърнете внимание, че повечето асоциации изискват да сте член за определен период, преди да покрият съществуващ спор, така че се присъединете, когато подпишете, а не когато нещо се обърка.

Какво да правя след това

Ако все още не сте пристигнали, резервирайте преходно настаняване, което ще ви даде разрешение за настаняване (Wohnungsgeberbestätigung), и потвърдете това писмено, преди да платите. Регистрирайте се в ImmoScout24, Kleinanzeigen и WG-Gesucht с включени запазени търсения и известия и подайте заявление до Wohnungsbaugenossenschaft и до вашата общинска жилищна компания през първия месец, защото тези опашки възнаграждават само хора, които са се присъединили рано. Проверете лимита на доходите по WBS за вашата провинция, вместо да предполагате, че печелите твърде много.

Съберете папката си за кандидатстване като един PDF файл: кратка мотивационна бележка, трудовия ви договор, последните ви три фиша за заплати, страница за самоличност и Bonitätsauskunft или, докато досието ви в Schufa все още е тънко, гаранция от гарант и банкови извлечения, показващи навременно платен наем. Пропуснете всичко, което наемодателят няма право да поиска. Когато формулярът пита за вашата националност, религия, бременност или криминално досие, вече знаете, че тези въпроси са незаконни и че на незаконните въпроси не е необходимо да се отговаря.

Когато получите оферта, забавете темпото за един ден. Изпратете договора до Mieterverein, преди да го подпишете. Сравнете исканата оферта (Kaltmiete) с офертата (Mietspiegel) и, ако апартаментът е в определена зона, проверете Mietpreisbremse (Mietpreisbrze) и дали наемодателят ви е предоставил непредвиденото разкриване, което се изисква при изключенията. Проверете депозита спрямо тримесечната оферта (Kaltmiete) и не забравяйте правото си да го платите на три вноски. Търсете договори с фиксиран срок без писмено законово основание, срок на предизвестие, по-дълъг от три месеца, клауза за декоративни ремонти на нереновиран апартамент и клауза за малки ремонти (Kleinreparaturen) без подходящ таван: всяка от тях вероятно ще бъде недействителна и всяка от тях е по-лесна за получаване преди подписването, отколкото след това.

В деня на предаването попълнете Übergabeprotokoll, запишете всяко отчитане на електромера и всеки дефект, снимайте целия апартамент и пребройте ключовете. След това направете регистрацията в рамките на две седмици, поръчайте интернет същата седмица и изберете доставчик на електроенергия, вместо да се лутате по Grundversorgung. И ако самото търсене върви зле по начин, който ви кара да се чувствате сякаш става въпрос за вашето име, а не за доходите ви, свържете се бързо с Antidiskriminationsstelle des Bundes, защото AGG ви дава реален път и само два месеца, за да го извървите.

Източници

Информацията в тази глава е базирана на официалните източници и публикации, изброени по-долу, последно прегледани през юли 2026 г. Тя представлява общо ръководство за ориентация, а не индивидуален правен, данъчен или медицински съвет.

Тази статия е преведена от английски.

Етикети

Свързани статии