Решение за брокерската такса на BGH: Разделянето на половината има ограничения

Най-висшият граждански съд в Германия постави ясно ограничение върху една от най-важните защити на потребителите на пазара на жилища. В решение за брокерска такса, постановено на 16 юли 2026 г., Bundesgerichtshof (BGH), Федералният съд на справедливостта, реши, че правното правило, задължаващо продавачите да поемат поне половината от брокерската комисионна, се прилага само за имоти, които обективно се квалифицират като еднофамилни къщи. Къща с два наети апартамента не се брои, установиха съдиите по дело I ZR 111/25, дори ако купувачът по-късно заяви, че иска да живее в нея със семейството си като едно домакинство.

Решението има значение далеч отвъд индивидуалния спор. Комисионните на брокерите, известни в Германия като „Maklerprovision“, често достигат няколко процента от покупната цена, така че десетки хиляди евро могат да зависят от това дали се прилага защитата от разделяне на половината. За всеки, който планира покупка, решението превръща един привидно технически въпрос, а именно какъв вид къща е това, в решаващ финансов въпрос.

Какво реши решението за брокерската такса на BGH

Делото се основаваше на член 656c от Гражданския кодекс (BGB), който съдържа т. нар. Halbteilungsgrundsatz, принципът за разделяне на половината. Откакто правилото влезе в сила в края на декември 2020 г., брокер, който работи и за двете страни по продажба, включваща еднофамилна къща или апартамент, може да начисли на купувача най-много половината от общата комисионна. Споразумения, които прехвърлят повече от половината върху купувача, са невалидни.

Според прессъобщението на BGH, защитата зависи от обективния характер на имота. Съдиите постановиха, че статутът на сградата трябва да бъде оценен в момента на сключване на договора за посредничество. Ако обективните обстоятелства не показват, че имотът ще обслужва предимно жилищните нужди на едно домакинство, купувачът трябва активно да разкрие това намерение в този момент. Промяна в плановете, обявена по-късно, не може да превърне двуфамилна къща в еднофамилна къща в очите на закона.

Двуфамилна къща в центъра на спора

Въпросният имот е бил обявен за наета Zweifamilienhaus, двуфамилна къща, като и двата апартамента са били заети от наематели, когато продажбата е била осъществена. Едва след подписването на договора с посредника купувачът е заявил на агента, че възнамерява да се нанесе сам и да използва сградата като дом за едно домакинство. След това той е заявил, че трябва да се прилага правилото за разделяне на имота наполовина и че исканата комисионна срещу него е прекомерна.

По-долните съдилища в Берлин са видели различно мнението си и BGH вече е потвърдил тяхната позиция. Както съобщава правната информационна агенция LTO, Landgericht Berlin II е застанал на страната на брокера през август 2024 г., Kammergericht е потвърдил това решение през април 2025 г., а Федералният съд е отхвърлил окончателната жалба на купувача. Претенцията на брокера срещу купувача за пълно възстановяване на комисионната остава в сила.

Защо решението за брокерската такса се влияе от времето

В основата на решението е моментът. Съдиите ясно заявиха, че всичко зависи от това какво е могъл да разпознае брокерът, когато е бил сключен договорът с купувача. Имот, отдаден под наем на две отделни домакинства наематели, предлаган на пазара като инвестиционен обект, обективно не е еднофамилна къща в този момент, каквито и частни намерения да има купувачът.

Правните коментатори отбелязват, че решението продължава линия, която съдът започна да очертава в две решения от март 2025 г., които също се отнасяха до обхвата на член 656в. Според beck-aktuell, практическото послание е, че купувачите, които искат защитата на правилото за разделяне наполовина, трябва да направят планираното си използване видимо рано, в идеалния случай писмено, преди да бъде подписан договорът с брокера. Мълчанието на този етап може да струва реални пари по-късно.

Как правилото за разделяне наполовина обикновено защитава купувачите

В голяма част от Германия е обичайно продавачът да комисионира брокера, докато купувачът е помолен да подпише отделно споразумение за комисионна по време на процеса на оглед. Преди 2020 г. купувачите в някои региони рутинно плащаха цялата такса. Реформата, стояща зад раздел 656c, имаше за цел да спре тази практика за собствениците на жилища и апартаменти, на логиката, че страната, която наема брокера, трябва да поеме поне половината от разходите.

Новото решение не отслабва тази защита за истинските еднофамилни къщи и жилищни сгради. То просто потвърждава, че законът не се разпростира върху имоти под наем с няколко жилища, които законодателят е третирал като инвестиционни покупки, а не като покупки на жилище. Следователно купувачите на многоетажни сгради остават свободни да договарят комисионната, но не могат да разчитат на законоустановения таван.

Какво означава това за купувачите на жилища от чужденци

За чужденци, купуващи имоти в Германия, решението предлага кратък практически контролен списък. Първо, проверете как е описан имотът в обявата и в документите по имотния регистър, защото това обективно описание вече до голяма степен определя дали се прилага защитата от разделяне на половината имот. Второ, ако планирате да обитавате сграда, която в момента е разделена или наета, заявете ясно това намерение, преди да подпишете какъвто и да е договор за посредничество, и запазете доказателство. Трето, прочетете внимателно всяка клауза за комисионна и я сравнете с покупната цена, тъй като таксата обикновено е процент. Нашето ръководство за закупуване на имот в Германия обяснява как провизията на Маклер се вписва в общата цена на покупката.

И накрая, не се колебайте да получите съвет преди да подпишете, а не след това. Спорове за комисионни като този се провеждат през три съдебни инстанции и отнемат години. Кратка консултация с адвокат по недвижими имоти, например чрез услугите, изброени в нашия преглед на правни услуги за емигранти, е далеч по-евтино от това да водите собствен съдебен спор за петцифрено решение за брокерска такса.