Права и отговорности на наемателя

Тази глава е за края на наемния договор. Тя обхваща вашите права и отговорности като наемател в момента, в който те действително се проверяват: кога искате да напуснете, кога вашият наемодател иска да излезете и кога парите се броят на вратата. Всичко преди този момент е разгледано другаде на този сайт. Намирането на апартамент, проверката на договора, таванът на Kaution и Mietpreisbremse принадлежат на Намиране на квартира. Увеличенията на наема, Nebenkostenabrechnung, Mietminderung и пренаемане принадлежат Повече за Отдаване под наем в ГерманияСледва частта, която почти никой не чете, докато не стане твърде късно, и това е частта, в която хората губят четирицифрени суми.

Германският закон за наемане на жилище е необичайно защитен за наемателите, но защитата е процедурна. Тя се крие в крайни срокове, формуляри и какво пише в писмото. Наемодател, който иска да напуснете, трябва да направи няколко конкретни неща правилно и ако не го направи, прекратяването на договора му е неуспешно. Наемател, който иска да напусне, трябва да направи едно конкретно нещо правилно и ако не го направи, плаща наем за месеци, в които не живее там. Нито една от страните не получава признание за добри намерения. Добрата новина е, че повечето от тези правила са задължителни: Bürgerliches Gesetzbuch (BGB, Германският граждански кодекс) многократно заявява, че всяко споразумение, отклоняващо се в ущърб на наемателя, е недействително, което означава, че клауза може да бъде отпечатана във вашия договор, подписана от вас и все пак да е правно безполезна. Цялата игра е да знаете кои са.

Как всъщност приключва наемът

Обикновеният германски договор за наем на жилищен имот е безсрочен. Той не изтича. Приключва точно по три начина и си струва да бъдем точни относно тях, защото тук започва много объркване. Първият е Kündigung, едностранно прекратяване от едната страна. Вторият е Aufhebungsvertrag, взаимно споразумение за предсрочното му прекратяване, което изисква подписите и на двамата и което наемодателят никога не е длъжен да удовлетвори. Третият е изтичането на действително валиден фиксиран срок съгласно §575 от BGB, което е по-рядко срещано, отколкото хората си мислят, защото наемодателят трябва да е посочил писмено една от трите законови причини при подписването на договора. Ако не го е направил, „фиксираният срок“ е просто неопределен договор за наем. Този капан се крие в Намиране на квартира.

Важното е, че това са единствените начини. Изнасянето не прекратява наема. Връщането на ключовете не прекратява наема. Казването на наемодателя в приятелски разговор, че напускате през юни, не прекратява наема. Докато не бъде дадено валидно разрешение за напускане (Kündigung) и не е изтекъл срокът за предизвестие, договорът е валиден и наемът е дължим. Това звучи очевидно, написано, и все още е най-често срещаният начин, по който чужденците губят пари в Германия: те третират напускането като акт, а Германия го третира като документ.

Ще чуете и за Nachmieter, заместващ наемател. Митът е, че трябва да намерите такъв, за да напуснете по-рано, или че намирането на такъв ви дава право да напуснете по-рано. Нито едно от двете по принцип не е вярно. При обикновен наем с обичайно предизвестие не дължите на никого заместник. Предлагането на подходящи заместващи наематели е преговорна позиция, когато искате да напуснете по-рано от срока на предизвестието, а наемодател, който откаже трима платежоспособни кандидати, може да намери съда по-малко благосклонен по-късно, но това не е право, което можете просто да упражните. Не градете плановете си за преместване върху това.

Даване на предупреждение за себе си: Три месеца, независимо колко дълго сте живели там

Срокът на предизвестие е определен от §573c(1) от BGB. Предизвестие, което пристигне до третия работен ден от календарния месец, влиза в сила в края на месеца след следващия. На практика това е три месеца. Ако писмото ви достигне до наемодателя на 2 март, наемът приключва на 31 май. Ако достигне до него на 5 март, сте пропуснали третия работен ден и часовникът започва едва от април, така че наемът приключва на 30 юни и току-що сте платили допълнителен месец наем за изпращане на писмо с три дни закъснение.

Ето частта, която изненадва хората и си струва да я прочетете два пъти. Вашите три месеца никога не стават по-дълги. §573c(1), изречение 2, гласи, че срокът на предизвестие се удължава с три месеца след пет и след осем години от предаването на жилището, и това се казва изрично в Kündigungsfrist „für den Vermieter“ за наемодателя. Известната стълба от три, шест и девет месеца е само негова. След дванадесет години в един и същ апартамент, наемодателят се нуждае от девет месеца, за да ви изведе, а на вас все още са ви необходими три месеца, за да напуснете. Актуалната версия на тази глава, както повечето ръководства за емигранти, представя стълбата като приложима и за двете страни. Това не е така.

Нито пък договорът ви може да го удължи. §573c(4) от BGB гласи, че споразумение, което се отклонява от параграф 1 в ущърб на наемателя, е недействително. Клауза, която ви обвързва с шест месеца или с минимален срок от две години с шестмесечно предизвестие след това, не е твърда сделка, която сте сключили; тя е мъртва буква. Все още може да ви бъде цитирана от наемодател или управител на имоти с пълно доверие, защото много от тях никога не са чели и §573c(4). Обърнете внимание на асиметрията: клауза, която ви дава по-кратък срок, или на наемодателя по-дълъг, не е във ваш ущърб и може да бъде валидна. Прочетете посоката на движение, преди да решите, че дадена клауза е недействителна.

Няма общо Sonderkündigungsrecht, нито специално право на предсрочно прекратяване, за ситуациите, които чужденците най-често приемат за допустими. Работа в друга държава не създава такова право. Преместването в Хамбург не създава такова право. Краят на разрешението за пребиваване не създава такова право. Прекратяването на връзка не създава такова право. Германското законодателство ви дава краткосрочно, фиксирано, безусловно напускане и счита това за справедлива сделка; то не добавя причини отгоре. Тесните специални права, които съществуват, са свързани с неща, които наемодателят прави, като например обявяване на модернизация или увеличение на наема, и те принадлежат на Повече за Отдаване под наем в ГерманияАко напускате Германия след шест седмици, вашите възможности са Aufhebungsvertrag, с който вашият наемодател се съгласява, Nachmieter, който той приема, или тримесечен наем.

Вашият Kündigung трябва да бъде на хартия и подписан на ръка.

§568(1) от BGB е дълъг само едно изречение: „Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form“ (Писмената форма на наемателя е писмена). Прекратяването на наем изисква писмена форма. Тази фраза не е небрежен език. §126(1) от BGB определя писмения формуляр като документ, подписан от издателя собственоръчно, с негово име. Подпис, нарисуван с мишка, не е това. Сканиран PDF файл на подписано писмо не е това, защото това, което достига до другата страна, не е подписаният документ. Имейл не е това. Съобщение в портала за наематели на наемодателя не е това. Съобщение в WhatsApp категорично не е това.

Има точно един електронен авариен люк и почти никой не го притежава. §126(3) от BGB позволява писмената форма да бъде заменена с електронен формуляр, а §126a определя това като добавяне на вашето име към електронния документ и подписването му с квалифициран електронен подпис, квалифициран електронен подпис съгласно правилата на ЕС, който получавате от сертифициран доставчик на доверителни услуги и който не е същото като DocuSign, поле за подпис в PDF формат или приложението на вашата банка. Ако имате такъв, използвайте го. Ако не сте сигурни, че имате такъв, значи нямате такъв и ви трябват хартия и химикалка.

Това постоянно хваща хората и причината е, че провалът е мълчалив. Изпращате имейла, наемодателят не отговаря, минават три месеца, изнасяте се и едва тогава откривате, че наемът никога не е прекратявал и наемът се е натрупвал. Направете всичко както трябва още от първия път. Всеки, посочен като наемател в договора, трябва да подпише Kündigung, не само този, който напуска, защото съвместният наем може да бъде прекратен само съвместно. Адресирайте го до всяко лице, посочено като наемодател, включително всички наследници, ако собственикът е починал. Ако подписвате от нечие име, приложете оригинала на Vollmacht, пълномощното, защото §174 от BGB позволява на получателя да отхвърли декларация, направена от представител без такъв, и той ще го направи.

След това помислете за доказателството, което е отделен проблем от формата. Препоръчаната поща не е законово изискване, каквото и да е гласяла старата версия на тази глава; тя е доказателство. Най-евтиният вариант е Einwurf-Einschreiben, при който пощенският служител фотографира доставката в пощенската кутия и получавате датиран запис. Класическият Übergabe-Einschreiben, който изисква подпис при получаване, всъщност може да работи срещу вас: ако никой не е вкъщи, нищо не се доставя и разписката за получаване не е Zugang. Най-надеждният метод е все още да предадете писмото пред свидетел, който първо го прочита и по-късно може да каже какво е имало в плика, или да го пуснете в пощенската кутия на хазяина, докато този свидетел наблюдава.

Zugang: Часовникът започва да тече, когато писмото попадне във вашата куфарче

Това е разделът, който трябва да прочетете, ако не четете нищо друго. Съгласно §130(1) от BGB, декларация, направена до лице, което не присъства, влиза в сила в момента, в който достигне до него, „in dem Zeitpunkt, in welchem ​​sie ihm zugeht“. Zugang, получаване, означава, че писмото е пристигнало във вашата сфера на контрол в момент, в който обикновено би могло да се очаква да го забележите. Вашата Briefkasten, вашата пощенска кутия, е вашата сфера на контрол. В момента, в който Kündigung бъде пуснат в нея в нормално време за доставка, то е законно достигнало до вас.

Няма значение, че сте били на почивка. Няма значение, че сте били в командировка в Сингапур в продължение на шест седмици. Няма значение, че никога не сте отваряли плика, или че сте го отваряли и не сте могли да четете немски, или че сте предположили, че всичко, отпечатано на немска офис хартия, е реклама. Няма значение, че вече сте казали на наемодателя да ви изпрати имейл вместо това. Нито едно от тези оправдания не е защитно основание и нито едно от тях не спира краен срок. Крайните срокове за възражение срещу прекратяване на договор, за реакция на иск за изгонване и за цялата описана по-долу архитектура произтичат от Zugang (неразбираемост), а не от разбирането.

За чужденец това е наистина опасна асиметрия, защото германската пощенска система е основният легален канал и инстинктите ви вероятно ви подсказват, че важните неща пристигат по електронен път. Два навика решават по-голямата част от проблема. Първо, ако ще отсъствате повече от няколко дни, помолете някой да изпразни пощенската ви кутия и да снима всичко, което изглежда официално, и се уверете, че името ви е на пощенската кутия и на звънеца на вратата, за да не се оспорва доставката. Второ, отворете германската поща в деня, в който пристигне, и я преведете в същия ден. Ако писмото се окаже Kündigung (пощенско писмо), не сте загубили никакво време за реакция, а времето за реакция е единственото нещо, което е наистина оскъдно тук.

Права на наемателя, когато наемодателят даде предизвестие: Правен интерес

Позицията на наемодателя е много по-слаба от вашата и точно тук германският закон за наемане печели своята репутация. §573(1) от BGB: „Наемодателят може само да наеме, когато има верен интерес от прекратяването на наема.“ Той може да прекрати договора само ако има законен интерес от прекратяване на наема. Той не може просто да реши, че би предпочел някой друг. Същото изречение добавя, че прекратяването с цел повишаване на наема е напълно изключено, което затваря най-очевидното решение.

§573(2) посочва трите основни легитимни интереса. Първо, наемателят виновно и не незначително е нарушил договорните си задължения: постоянно забавяне на плащането, повтарящи се сериозни смущения, щети. Второ, Eigenbedarf (Отговорност за собствениците), което има свой собствен раздел по-долу. Трето, Verwertungskündigung (Оценка на наема), е когато продължаването на наема пречи на наемодателя да използва имота по разумни икономически начини и би му причинило значителни неудобства. Третият е много по-тесен, отколкото звучи, защото законът изрично казва, че възможността за получаване на по-висок наем от някой друг не се брои и изрично казва, че наемодателят не може да разчита на желание да продаде апартамента, след като го превърне в Wohnungseigentum (индивидуално притежавани апартаменти). Тези изключения премахват двете неща, които наемодателят най-правдоподобно би искал.

Сега разпоредбата, която решава повечето спорове. §573(3) BGB: „Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.“ Основанията трябва да бъдат посочени в самото писмо за прекратяване, а други основания се вземат предвид само ако са възникнали впоследствие. Прочетете това отново, защото означава това, което изглежда означава. Ако писмото не казва нищо друго освен „hiermit kündigen wir das Mietverhältnis“, наемодателят не може да го излекува в съда, като обясни, че дъщеря му се нуждае от апартамента. Той ще трябва да изпрати нов Kündigung, започвайки нов период на предизвестие. Неясното писмо не е неудобство, което трябва да бъде изяснено; това е неправилно прекратяване и тежестта на доказване на основанието се носи от него през цялото време.

Неговият срок на предизвестие е този, който се увеличава. Съгласно §573c(1), изречение 2, той се удължава с три месеца след пет години и отново след осем години от предаването на апартамента, което дава познатите три, шест и девет месеца. А §573(4) прави целия §573 задължителен: споразумение, отклоняващо се във ваша вреда, е недействително. Клауза, в която предварително сте приели, че наемодателят може да прекрати договора по каквато и да е причина, или сте се отказали от изискването за верен интерес, няма никаква стойност.

Eigenbedarf: Кой се счита за семейство и какво трябва да каже писмото

„Eigenbedarf“ е по §573(2) № 2 от BGB и е най-честата причина, поради която немски наемател бива изгонен от апартамент, който иска да запази. Формулировката е тясна: наемодателят се нуждае от стаите като жилище „für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts“ (за себе си, за членовете на семейството си или за членовете на домакинството си). Три категории, и само три. Той не може да претендира за „Eigenbedarf“ (собствени права) за приятел, бизнес партньор или наемател, когото харесва повече.

Кой се счита за член на семейството Familienangehöriger не е въпрос на чувство и Bundesgerichtshof (BGH, Федералният съд) го е определил като външен критерий. В решението си от 27 януари 2010 г. (VIII ZR 159/09) съдът постановява, че племенниците и племенничките на наемодателя са членове на семейството по смисъла на §573(2) Nr.2 именно поради близкото им родство и определя границата от правилата за отказ от даване на показания по лични причини в §383 ZPO и §52 StPO. Всеки, на когото процесуалното право предоставя тази привилегия само въз основа на родство, без доказателство за действителна тясна връзка, попада в кръга. На 10 юли 2024 г. (VIII ZR 276/23) BGH приложи същия тест, за да изключи братовчед: по-далечен роднина, който няма право да откаже доказателства „gehört deshalb selbst im Falle einer engen persönlichen Verbundenheit nicht zu dem von den vorbezeichneten Bestimmungen privilegierten Personenkreis”, не принадлежи към привилегирования кръг, дори когато личната връзка е тясна. Така че съпрузи, родители, деца, баби и дядовци, внуци, братя и сестри, племенници и племенници са вътре. Братовчедите са навън, независимо колко ги харесва хазяинът. Отделната категория на Angehörige seins Haushalts е за хора, които действително живеят в домакинството на наемодателя, като например дългосрочен партньор или болногледач, и изисква домакинството да е реално.

Писмото трябва да свърши работа и тук. Съгласно §573(3), Eigenbedarf Kündigung трябва да посочи лицето, което ще се нанесе, и да обясни защо се нуждае от този конкретен апартамент. „Eigenbedarf“ като гола дума не е основание; това е етикет. Писмо, което не идентифицира бенефициента и нуждата, е дефектно и дефектът не може да бъде поправен по-късно в производството.

След това е Vortäuschung, фалшив Eigenbedarf: наемодателят твърди, че синът му се нанася, вие напускате и апартаментът се отдава отново под наем два месеца по-късно на много по-висок наем. Това не е теоретичен проблем и законът не го третира лекомислено. В решението си от 29 март 2017 г. (VIII ZR 44/16) BGH постановява, че когато наемодателят не осъзнае заявената нужда, след като наемателят се е изнесъл, той носи sekundäre Darlegungslast, вторична тежест на обяснение, защо нуждата е отпаднала, защото самото неосъзнаване поражда съмнение, че е било претекстуално, и той трябва да изложи правдоподобно и последователно какво се е променило. Ако не може, той носи отговорност за обезщетение за вреди, а щетите са реални: вашите разходи за преместване, вашата фирма за преместване, таксата на вашия брокер и разликата между стария наем и по-високия наем, който плащате сега, обикновено изчислена за период от години. Ето защо трябва да следите какво се случва с апартамента, след като си тръгнете, да запазите писмото за прекратяване на договора и да отбележите датата на появата на всяка нова обява.

Едно нещо се е обърнало срещу наемателите и трябва да го знаете, вместо да разчитате на по-старото правило. Съгласно Anbietpflicht, наемодател, който прекратява договора си за Eigenbedarf, трябва да ви предложи сравним апартамент, който се освободи в същата сграда по време на срока на предизвестието ви. Това задължение все още съществува, но в решението си от 14 декември 2016 г. (VIII ZR 232/15) BGH постанови, че нарушаването му вече не прави Kündigung неефективно; той може най-много да основае иск за обезщетение за нарушение на вторично задължение. Много ръководства все още твърдят, че прекратяването на договора е невалидно. От 2016 г. насам това не е така.

Двуфамилната къща, където хазяинът не се нуждае от причина

Има една важна дупка във всичко това и чужденците се настаняват в нея по-често от средното, защото апартаментът над собствения дом на наемодателя е точно такъв, който се отдава под наем на новодошъл чрез личен договор. §573a(1) от BGB: когато жилището е в сграда с не повече от две жилища и самият наемодател живее в сградата, той може да прекрати договора „оне да е налице един разрешен интерес без да е налице законен интерес по § 573“, без да е необходим законен интерес. Без собствени основания, без нарушение, без каквато и да е причина. В замяна срокът на предизвестие се удължава с още три месеца, така че неговата стълбица става шест, девет и дванадесет месеца.

§573a(2) разширява същия по-лесен път до стаи в собствения апартамент на наемодателя, което е класическата ситуация с наемателя. Струва си да се придържате към две ограничения. Първо, §573a(3) изисква писмото да посочва, че прекратяването е въз основа на §573a(1) или (2); ако наемодателят не го каже, той не е използвал по-лесния път и отново се нуждае от основание по §573. Второ, §573a(4) го прави задължителен закон във ваша полза и описаният по-долу Widerspruch все още се прилага, защото §573a премахва изискването за причина, а не останалата част от вашата защита. Преди да подпишете за апартамент в двуфамилна къща, където собственикът живее на долния етаж, имайте предвид, че приемате съществено по-слаба позиция от наемател в нормален блок.

Fristlose Kündigung за просрочени задължения за наем

Всичко по-горе е обикновено прекратяване с предизвестие. Първоначалното прекратяване, прекратяване без предизвестие, прекратява наема незабавно след получаването му и за наемателите това почти винаги означава забавяне на наема. §543(2) изречение 1 № 3 от BGB определя два фактора. Съгласно (а) сте в забава на две последователни дати на падежа с наема или не незначителна част от него. Съгласно (б) за период, обхващащ повече от две дати на падежа, сте в забава с сума, достигаща двумесечния наем. §569(3) № 1 след това смекчава (а): неплатената част е „не незначителна“ само ако надвишава едномесечния наем. Така че един пропуснат месец не е достатъчен сам по себе си; приблизително един месец плюс малко, в рамките на два последователни месеца, е достатъчен.

Две характеристики правят това най-острото средство в книгата. Първо, §543(3) №3 премахва обичайното изискване за Abmahnung, официално предупреждение, за просрочени наеми. Писмото може да пристигне без каквото и да е предупреждение. Второ, има отделен спусък, за който повечето хора никога не са чували: §569(2a) от BGB начислява просрочени плащания по самия Kaution, депозита, достигайки двумесечния наем - независима вноска, отново без необходимост от предупреждение, като частта Betriebskosten се изключва от изчислението. Ако сте се съгласили да платите депозита на трите вноски, на които §551 от BGB ви дава право, и след това тихо сте спрели след първата, вие сте изложени на риск по начин, който вероятно не осъзнавате.

Сега бягството, което повечето хора пропускат, идва преди известното. §543(2) изречение 2: „В случай на грешка в съдебната заповед № 3, прекратяването на договора се заключва, когато се каже, че е наложено прекратяване на договора.“ Ако наемодателят е платен преди издаването на прекратяването на договора, прекратяването се изключва напълно. Не се отстранява, не се отслабва. Изключва се. Парите, които пристигнат преди писмото, струват повече от същите пари седмица по-късно, така че ако сте в закъснение и можете да платите, платете днес и не чакайте да видите какво ще направи. А §569(4) прилага същата дисциплина към него, както §573(3) прилага към обикновените прекратявания: основанието, което трябва да бъде посочено в писмото за прекратяване.

Schonfristzahlung: Два месеца, за да запазите наема си

Ако fristlose Kündigung вече е пристигнал, §569(3) Nr.2 BGB ви дава втори живот и това е единствената най-ценна разпоредба в тази глава. Изречението: „Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet.” Прекратяването става недействително, ако наемодателят е удовлетворен в рамките на два месеца след като искът за изгонване стане висящ. Наемането не е просто спасено от ръба; fristlose Kündigung престава да има ефект.

Прочетете внимателно условията за задействане, защото са нелогични и ако ги сбъркате, ще загубите апартамента си. Двата месеца не текат от Kündigung (Заповед за наем). Те текат от Rechtshängigkeit (Правна инстанция) на Räumungsanspruch, което е моментът, в който съдът ви връчи иска за изгонване. Това означава, че времето започва едва след като вашият наемодател действително е завел дело, а документът, който го стартира, е този, който изглежда най-плашещо. Ако току-що ви е връчено Räumungsklage (Заповед за наем) за просрочени задължения, не сте изтекли; вие сте в началото на двумесечен период. Сумата, която трябва да платите, е дължимият наем плюс §546a(1) от Nutzungsentschädigung, обезщетението за ползване за периода след края на наема, така че то нараства с всеки месец, в който пребивавате.

Разпоредбата позволява и на публичен орган да се намеси: достатъчно е „да се осигури публична мярка“, за да се ангажира даден орган да плати. На практика това означава Бюрото по труда или Социалната служба, които могат и рутинно поемат задълженията по наем, за да предотвратят бездомността. Ако сте в това положение, отидете при тях в деня, в който ви бъде връчено задължението, и вземете съдебните документи със себе си. Тяхното задължение е валидно, дори ако парите все още не са преместени. Има едно ограничение в §569(3) Nr.2, изречение 2: то не работи, ако вече излекувано по този начин наемно правонарушение е предшествало това с не повече от две години. Това е еднократно спасяване за период от две години, а не план за плащане.

Сега въпросът, който не бива да разбирате погрешно. Schonfristzahlung разрешава ли и ordentliche Kündigung, изпратен заедно с fristlose? Съгласно закона, действащ към юли 2026 г., не. Наемодателите рутинно изпращат и двете едновременно: fristlose Kündigung и hilfsweise, като алтернатива, обикновено прекратяване на договора при същите задължения като нарушение на договора по §573(2) № 1. Вие плащате в рамките на два месеца, fristlose се отменя и обикновеното прекратяване остава в сила и все още прекратява наема ви в края на срока на предизвестие. BGH реши това в решението си от 13 октомври 2021 г. (VIII ZR 91/20), като мотивира това, че механизмът Schonfrist е създаден за предотвратяване на бездомността, но никога не е бил пренесен в правилата за обикновено прекратяване, когато те са били въведени. Същият резултат беше потвърден на 5 октомври 2022 г. (VIII ZR 307/21) и отново на 23 октомври 2024 г. (VIII ZR 106/23), което е актуалната формулировка: плащане в рамките на срока по §569(3) № 2 или задължение на публичен орган има последици само за първоначалното прекратяване на договора, а не за обикновено прекратяване на договора въз основа на същото неизпълнение. Това е уредено и представлява най-опасната празнина в защитата.

Може да не остане така и трябва да знаете състоянието на играта, а не заглавието. Gesetz zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete на федералното правителство, известен като Mietrecht II, ще разшири Schonfristzahlung и до обикновеното прекратяване, веднъж. Собственият протокол на Бундестага от първото четене на 9 юли 2026 г. го казва ясно: „Wenn Mietforderungen durch Nachzahlung vollständig beglichen werden, sollen Mieterinnen und Mieter künftig auch bei einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs ihre Wohnung behalten können.“ Но това е законопроект, а не закон. Кабинетът го прие на 29 април 2026 г., той отиде в Бундестага като Drucksache 21/6807 на 1 юли 2026 г. и след половинчасов дебат на 9 юли беше отнесен до комисията, където заседава към момента на писане. Докато не бъде приет, планирайте правилото на BGH, а не законопроекта. Ако сте изправени пред просрочия, платете всичко и го платете преди Kündigung, ако е възможно, защото §543(2) изречение 2 блокира и двете прекратявания, а Schonfristzahlung блокира само едното.

Widerspruch и Sozialklausel

Дори напълно валидното прекратяване не винаги е краят. §574 BGB, Sozialklausel, ви позволява да възразите срещу него и да поискате наемането да продължи там, където свършва „für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist”, би било трудност за вас, вашето семейство или друг член на вашето домакинство, което не е оправдано дори когато се претеглят законните интереси на наемодателя. Това не е техническо възражение срещу писмото. Той признава, че прекратяването е валидно и моли наемането да продължи така или иначе. Почти никой чужд наемател не знае за съществуването му.

Какво се счита за „Härte“ (затруднено жилище) се решава за всеки отделен случай, а §574(2) предоставя най-полезния пример директно: затруднения съществуват и когато не може да се получи адекватно заместващо жилище при разумни условия. На пазар, където семейство с нормален доход наистина не може да намери сравним апартамент, това не е риторичен въпрос. Възраст, сериозно заболяване, напреднала бременност, дете в средата на учебната година, увреждане, обвързано с адаптиран апартамент, и много дълъг наем на едно място - всички те имат тежест. Това, което получавате, ако това работи, е §574a: продължаване, докато е разумно, при изменени условия, ако старите са неразумни за наемодателя, и ако двамата не можете да се споразумеете, съдът решава дали, за колко време и при какви условия и дори може да разпореди неопределено продължаване, когато не е сигурно кога затрудненията ще отпаднат.

Механиката възнаграждава вниманието. Съгласно §574b(1) Widerspruch трябва да бъде в текстова форма, което е по-ниска граница от самото Kündigung: текстовата форма означава четлива декларация на траен носител, в която е посочено вашето име, така че имейлът е подходящ тук. Не позволявайте това да ви обезкуражи, защото §574b(2) определя крайния срок: наемодателят може да откаже продължаване, ако не сте възразили най-късно два месеца преди края на наема. Ако го пропуснете, сте изхвърлили правото. Има предпазна мрежа и си струва да се провери. §568(2) казва, че наемодателят трябва да посочи възможността, формата и крайния срок за Widerspruch своевременно, а §574b(2), изречение 2, предвижда последствията, ако не го е направил: все още можете да възразите на първото заседание по производството по изгонване. Така че първото нещо, което трябва да се търси във всяко писмо за прекратяване, е дали то съдържа това забележка. Наемодателите, които използват изтеглен шаблон, много често го пропускат. Две ограничения, честно казано: §574(1), изречение 2, изключва изцяло Widerspruch, когато наемодателят е имал основания за fristlose Kündigung, така че не е отговор на просрочени наеми; и §574(3) претегля само основанията, действително посочени в писмото, което е §573(3) да върши полезна работа за вас за втори път.

Schönheitsreparaturen: Най-големият паричен елемент при напускане

Schönheitsreparaturen, декоративни ремонти, означава боядисване на стени и тавани, боядисване на радиатори и интериорни врати и вътрешната страна на прозорците, както и ремонт на дребни износвания. Това не е структурен ремонт. Почти всеки немски договор за наем съдържа клауза, която го прехвърля върху наемателя при напускане, и точно тук обикновено се губи най-голямата единична сума в тази глава, защото наемателите прочитат клаузата, вярват ѝ и или пребоядисват целия апартамент, или приемат четирицифрено приспадане от депозита.

Започнете от неизпълнението. §535(1) от BGB задължава наемодателя да предаде жилището годно за договорно ползване и да го поддържа в това състояние. Следователно декорирането е негова задача по закон. То става ваше само ако валидна клауза го премести, а стандартните клаузи се тестват съгласно §307 от BGB. BGH е прекарал двадесет години в отмяната им. Starre Fristen, твърди срокове за декориране, които изискват боядисване на всеки три или пет години, независимо от действителното състояние на апартамента, анулират клаузата. Quotenabgeltungsklauseln, които ви задължават да плащате пропорционален дял за недовършената част от интервала за декориране, когато напуснете, бяха обявени за невалидни в решенията от 18 март 2015 г., тъй като в началото на наема „der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann“ делът, падащ върху наемателя, не може да бъде надеждно определен.

Решаващият е BGH VIII ZR 185/14, постановено в същия ден. Ако апартаментът ви е бил предаден неремонтиран, не е бил прясно обзаведен, стандартната клауза, налагаща ви Schönheitsreparaturen, е невалидна, освен ако наемодателят не ви е дал angemessener Ausgleich, адекватно обезщетение, за това, че сте поели чуждо облекло. Според фактите в този случай половин месечен наем не е бил адекватен. Собствените думи на съда: „Образователното обезщетение на наемодателя за ремонт на красотата на завещания от наемодателя е невалидно.“ Логиката е проста, след като я видите: не можете да бъдете накарани да върнете апартамент в по-добро декоративно състояние от това, което ви е дадено. Така че въпросът, който решава дали дължите нещо на бояджия, не е това, което пише във вашия договор. А в какво състояние е бил апартаментът в деня, в който сте се нанесли. Това е, което прави протокола за нанасяне Übergabeprotokoll, обхванат от Намиране на квартира, струва повече от всеки друг лист хартия, който ще подпишете, и защо снимките от деня на нанасяне си струва да се пазят през целия период на наемане.

Последицата е „всичко или нищо“ и това е частта, която наемодателите не харесват. Германското законодателство не позволява „geltungserhaltende Reduction“, т.е. свеждане на нищожна стандартна клауза до най-голямата версия, която би била законна. Клауза, която не е валидна, не се свива до нещо разумно. Тя изчезва и задължението се връща изцяло върху наемодателя съгласно §535(1). Не дължите нищо за декориране. Едно честно уточнение: решенията на BGH от 8 юли 2020 г. (VIII ZR 163/18 и VIII ZR 270/18) постановяват, че в случая с недействителната клауза, ако искате да накарате наемодателя да декорира по време на наема, защото състоянието се е влошило значително, трябва да споделите разходите, „regelmässig eine hälftige Kostenbeteiligung“, обикновено наполовина. Става въпрос за изискване на работа, докато живеете там. Това не възстановява задължението за декориране при напускане.

Übergabe и Übergabeprotokoll

Член 546(1) от BGB изисква да върнете жилището, когато наемът приключи. Връщането означава почистване с метла и изпразване, като се връщат всички ключове, включително копията, които сте изрязали, и тези, които сте дали на приятел. Подберете правилния момент: ако задържите апартамента след крайната дата, член 546a(1) позволява на наемодателя да поиска договорения наем или местната ставка за сравним имот, като Entschädigung за целия период на задържане, а член 546a(2) добавя, че допълнителни щети не са изключени. Закъснялото предаване не е малък административен въпрос.

Самият Übergabe е съгласен преглед с наемодателя, а Übergabeprotokoll е протоколът за него. Настоявайте за такъв, дори ако наемодателят предложи да го пропуснете, и никога не предавайте ключовете без такъв, защото след като нямате протокол и нямате апартамент, няма как да докажете в какво състояние сте го оставили. Той трябва да записва състоянието на всяка стая, всички показания на електромера с номерата на електромера, броя и вида на ключовете и датата. Направете снимки на всичко сами в същия ден, включително електромерите, и ги запазете.

Внимавайте какво подписвате на вратата. Това е документ и ще бъде прочетен срещу вас. Две правила. Първо, не приемайте запис, с който не сте съгласни, само за да поддържате приятно настроение; напишете своя собствена забележка до него или напишете „Zustand vom Mieter bestritten“ – условие, оспорено от наемателя, и се подпишете до него. Протокол, който и двамата сте подписали, е силно доказателство, поради което неточен такъв е скъп. Второ, не подписвайте нищо, което потвърждава дълг или поема отговорност за конкретен артикул. Записването, че подовата настилка е надраскана, е факт. Подписването, че ще платите 800 евро за подмяна на пода, е Schuldanerkenntnis – признание за дълг, и току-що сте се отказали от всяка защита, която сте имали. Ако в протокола се появи цифра, задраскайте я, преди да подпишете, или не подписвайте. Никога не се съгласявайте с протокол, ако наемодателят не ви позволи да го прочетете правилно, и никога не правете огледа сами, ако можете да доведете някого.

Връщане на вниманието ви

Тук честният отговор е по-малко точен от този в интернет. Няма законоустановен краен срок за връщане на Kaution. Старата версия на тази глава гласеше, че наемодателят „има законово задължение да върне вашия гаранционен депозит“ в рамките на три до шест месеца. Той е задължен да го върне; в BGB няма такъв краен срок. Това, което законът всъщност ви дава, е механизъм, а разбирането на механизма е това, което ви връща парите.

Механизмът е следният. Депозитът обезпечава вземанията на наемодателя, произтичащи от наема. След като наемът приключи, той има право на разумен период, за да провери дали има такива и да задържи само това, което може правдоподобно да твърди, че му се дължи. Той не може да се възползва от цялата сума, защото не е успял да я провери. Всичко, което задържи, трябва да може да обоснове, подробно описано. Съдебната практика обикновено третира около три до шест месеца като крайната граница на този период за проверка, като по-дългият край се толерира по една конкретна причина: Nebenkostenabrechnung, годишната фактура за таксите за обслужване, може все още да не е дължима и той може да задържи пропорционална сума спрямо очаквания баланс за частта от годината, през която сте живели там, а не целия депозит. Така че на практика по-голямата част от парите трябва да се върнат в рамките на около три до шест месеца, като скромен, количествено определен резерв за Nebenkostena се държи по-дълго и се освобождава, когато тази фактура бъде издадена. Представете това като механизъм, а не като краен срок, записан в закона, защото такъв не е.

Една разпоредба наистина хапе силно във ваша полза и едва ли някой я използва. §548(1) BGB: „Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält.“ Искове на наемодателя за промени или влошаване на апартамента, който е законният дом на почти всяко приспадане за щети, белези, дупки и недовършени декорации, изтичат шест месеца след като той получи апартамента обратно. Не и шест месеца след като забеляза. Няма и шест месеца след заселването на Небенкостен. Шест месеца от връщането на ключовете. Ако той предяви иск за щета седем месеца след предаването, отговорът е една дума: Verjährung. И §548(2) е огледалото: вашите собствени искове за разходи или за премахване на монтирани от вас осветителни тела също изтичат шест месеца след края на наема, така че не се възползвайте и от тях.

Практическият път е кратък. Пишете на наемодателя, когато напускате, на немски, като посочите новия си адрес и банкови данни и поискате депозита, включително натрупаната лихва, който ви принадлежи съгласно §551(3) от BGB. Ако нищо не пристигне, изпратете Mahnung, като определите твърд срок от две седмици и посочите, че в противен случай ще предприемете съдебни действия. Ако той задържи пари, поискайте писмено описание на сумата и проверете всяка точка спрямо §548 и спрямо правилата за Schönheitsreparaturen по-горе, преди да отстъпите каквото и да било. Ако той все още откаже, малките суми, които са засегнати, правят този спор един от малкото, наистина заслужаващи разглеждане от Amtsgericht, и точно за това е членството в Mieterverein.

Налагане на вашите права на наемател в съда: Räumungsklage

Започнете с това, което не може да се случи, защото страхът тук е по-лош от реалността. Вашият хазяин не може да ви изгони. Той може само да поиска от съда да го направи. Той не може да смени ключалките, да спре тока, да премахне вратата ви или да изнесе вещите ви на улицата и ако го направи, той извършва verbotene Eigenmacht съгласно §858 BGB, което е незаконно и ви дава право да бъдете незабавно настанени обратно. ZPO §940a(1) също затваря бързия път: изгонване на жилищно пространство чрез einstweilige Verfügung, временна забрана, е разрешено само при verbotene Eigenmacht или конкретна опасност за живота или крайниците. Няма законна експресна лента. Ако получите писмо, с което се изисква да напуснете до петък, това писмо няма сила да ви изгони.

Вместо това, той трябва да подаде Räumungsklage, иск за изгонване, в Amtsgericht. Съгласно §23 Nr.2a GVG, споровете за наемане на жилища се разглеждат от Amtsgericht, независимо от размера на спора, и тази юрисдикция е изключителна, което също означава, че няма Anwaltszwang на първа инстанция и по принцип можете да се явите без адвокат. Не приемайте това като съвет да го направите. Връчването на иска ви е Rechtshängigkeit, който започва двумесечния срок по §569(3) Nr.2, така че денят, в който ви е връчен, е денят за действие, а не денят за паника. Трябва да отговорите на съда в рамките на посочения в документите срок, който е кратък и абсолютен; ако не го направите, срещу вас може да бъде издадено Versäumnisurteil, решение за неизпълнение, без никаква проверка дали прекратяването е било основателно.

Цената е причината, поради която не искате да се справяте сами с това. Съгласно §41(2) от Гражданския кодекс на Обединеното кралство (GKG), разходната цена на иск за изгонване е равна на едногодишния наем, така че апартамент на цена от 1,200 евро на месец води до стойност на спора от 14 400 евро, а германското гражданско производство задължава загубилия делото да плати законовите разноски на двете страни върху тази стойност. Една малка милост е в §41(3): когато искът за изгонване и иск за продължаване по §§574 до 574b се разглеждат по едно и също дело, стойностите не се сумират, така че повдигането на вашия Widerspruch в производството не удвоява експозицията. Останалата част от аритметиката, скалата за таксите на RVG и правилото „губещият плаща“, са посочени в Правни услуги за чужденци, което също обяснява пътя на държавната помощ и факта, че §12 от BerHG означава, че Бремен и Хамбург управляват публични кантори за правни консултации вместо Beratungshilfe, докато Берлин ви позволява да избирате между двете.

Ако решението е срещу вас, то все още не е на улицата. ZPO §721 позволява на съда да предостави Räumungsfrist, срок за изнасяне, по ваше заявление или по собствено искане, а §721(5) го ограничава до общо една година от влизането в сила на решението. Поискайте го преди края на устното изслушване, защото това е крайният срок в §721(1) и е най-често губеното право в целия процес. Освен това, §765a дава на съда по изпълнението правомощието да спре или отмени изгонване, когато, като се има предвид напълно нуждата на наемодателя от защита, изключителни обстоятелства го правят несъвместимо с добрите нрави, а по въпроси, свързани с изгонване, §765a(3) изисква това заявление да бъде подадено най-късно две седмици преди определената дата на изгонване. Тези критерии са ограничени, но са реални и са причината, поради която Räumung отнема много месеци. За самия апартамент и за това как да намерите и проверите адвокат, който действително се занимава с наемане, вижте Вещно и вещно право.

Mieterverein е евтиният маршрут, но ви е нужен преди проблеми

Mieterverein, местната асоциация на наемателите, е отговорът на почти всичко в тази глава и това е отговорът, който повечето чужденци научават с около месец закъснение. Срещу годишна такса от около сто евро, в зависимост от асоциацията и често намалена при ниски доходи, получавате неограничени съвети относно наемането си от хора, които не правят нищо друго, те четат писмата ви, проверяват вашето застрахователно посредничество (Nebenkostenabrechnung), пишат на вашия наемодател на фирмени бланки и повечето асоциации включват Mietrechtsschutz, застраховка за правни разходи по наемане, чрез Deutscher Mieterbund. В сравнение с почасовата ставка на адвокат, това не е близо.

Уловката е навреме и е непростима. Вземете DMB Mieterverein München като пример, тъй като термините варират между асоциациите и вие трябва да проверите вашите собствени: „Zu Beginn gilt eine dreimonatige Wartezeit. Innerhalb dieser und vor Versicherungsbeginn eingetretene Versicherungsfälle sind nicht versichert.“ В началото има тримесечен период на изчакване и случаите, възникнали в него, не се покриват. И асоциацията е изрична за това кога се смята, че възниква случай: „Der Versicherungsfall ist nicht erst der Beginn der gerichtlichen Auseinandersetzung: Er gilt in dem Zeitpunkt als eingetreten, in dem der oder die Versicherte, der*die Gegner*in oder ein*e Dritte*r begonnen hat oder begonnen haben soll, gegen Rechtspflichten oder Rechtsvorschriften zu verstossen.“ Застрахователното събитие датира от началото на предполагаемото нарушение, а не от момента, в който отидете в съда. Така че присъединяването към седмицата, която притежавате от Kündigung, не ви купува покритие за това Kündigung. Търговският Rechtsschutzversicherung работи по същия начин и по същата причина.

Изводът е неудобен, но прост. Това е застраховка, а застраховката, закупена след пожара, не се изплаща. Присъединете се през първия месец от престоя си в апартамента, когато нямате никакви проблеми и таксата ви се струва като пари за нищо. Точно тогава си струва да я закупите. Съвет по нов въпрос обикновено е достъпен за нов член веднага; именно покритието за съдебни спорове има период на изчакване и задействане със задна дата. Ако вече сте в спор и не сте член, присъединете се въпреки това за съвет, очаквайте сами да платите за всяко съдебно дело и прочетете Правни услуги за чужденци за финансираните от държавата алтернативи.

Инструменти, които помагат при прекратяване на наем

Werkzeu.ge е браузър-базирана платформа с инструменти за германска бюрокрация и правни документи, създадена от Cryon UG, компанията, стояща зад WeLiveIn.de. Струва си да бъдем откровени за това какво може и какво не може да прави тук. Условията ѝ изключват правни съвети, а Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) ограничава кой може да консултира по отделен правен въпрос в Германия изобщо, така че това са инструменти за документи и изчисления, а не заместител на Mieterverein или адвокат. Платформата е в бета версия до 30 ноември 2026 г. и собствените ѝ условия казват, че инструментите може да са непълни. Имайте едно предвид, преди да посегнете към някой от тях: шаблонът е лош отговор на Kündigung с вече изтекъл краен срок. Ако писмо за прекратяване на трудовия договор е попаднало във вашата Briefkasten, първото обаждане е Mieterverein, а не генератор.

За писане на собствено Kündigung, инструментът Kündigungsschreiben е безплатен без акаунт (ниво Gast) на werkzeu.ge/de/tools/rechtsdokumente/kuendigungsschreibenТой обхваща тридесет вида договори в осем категории, като Miete е изрично една от тях. Инструментът разполага с механизъм за определяне на крайни срокове, който изчислява действителната крайна дата спрямо §573c от BGB, вместо да гадае за три месеца, което е изчислението, което правилото за третия работен ден по-горе прави лесно грешно. Създава документ, готов за печат. Разпечатайте го, подпишете го на ръка и го доставете на хартия, защото както е обяснено по-горе, нищо, което изпращате по електронен път, не отговаря на §568(1). Инструментът сам по себе си твърди, че не замества правния съвет.

За изнасянето, Übergabeprotokoll-Generator на werkzeu.ge/de/tools/wohnen/uebergabeprotokoll-generator създава запис на състоянието на всяка стая с показания на измервателните уреди и ключове. Това е инструмент Plus, който се заплаща. За депозита, Kautions-Rechner на werkzeu.ge/de/tools/wohnen/kautions-rechner е най-близкото съответствие с тази глава от всичко на платформата: наред с тавана на §551 и изчисляването на лихвата, той сортира типичните удръжки на допустими и недопустими, тества клауза за Schönheitsreparaturen спрямо критериите на BGH, посочени по-горе, и изготвя Rückforderungsschreiben, писмото, с което се изисква връщането на депозита ви, с определен краен срок. Той е също така Plus и е платен, изобщо не засяга прекратяването и ясно казва, че нищо в него не замества правния съвет. Mieter-Suite (също Plus) на werkzeu.ge/de/tools/wohnen/mieter-suite обединява тези два инструмента с пет други инструмента за наемане; обърнете внимание, че не съдържа модул Kündigung, така че не обхваща първата половина на тази глава.

Две честни бележки. Понякога Behördenbrief-Decoder се препоръчва точно за тази ситуация и не е подходящ: той е обхванат от писма от властите, от Finanzamt, Jobcenter или Bußgeldstelle, а Kündigung идва от частен наемодател, така че е грешен инструмент за писмото, което всъщност държите. А платените нива са платени: безплатният пакет съдържа реклами, текущата цена е ограничена във времето бета цена, която ще се промени, и вместо да цитирате цифра, която ще бъде грешна, когато прочетете това, вижте текущите цени на werkzeu.ge/en/pricingВсичко на платформата подготвя и генерира документи; нищо не се подава никъде от ваше име.

Какво да правим по-нататък

Ако напускате доброволно, направете три неща. Пребройте назад от планирания последен ден до третия работен ден на месеца, изминал три месеца, и го третирайте като твърда дата. Напишете Kündigung (Документ за наемане), разпечатайте го, подпишете го на ръка с всеки посочен наемател и го предайте на наемодателя с доказателство, за предпочитане от Einwurf-Einschreiben (Документ за наемане) или свидетел. След това изровете снимките от нанасянето си и Übergabeprotokoll (Протокола за нанасяне), преди да помислите за боядисване на каквото и да е, защото ако апартаментът ви е бил предаден без предизвестие, клаузата за декориране вероятно е невалидна и не дължите нищо.

Ако е пристигнало Kündigung (Допълнително писмо), не се изнасяйте и не отговаряйте гневно. Обърнете внимание на датата, на която е пристигнало във вашата Briefkasten (Книжовна каса), защото това е датата, която се брои по закон. След това прочетете писмото по три неща: подписано ли е на ръка от всички посочени като наемодатели, посочени ли са основанията, както изисква §573(3), и съдържа ли Hinweis по §568(2) относно правото ви на Widerspruch (Допълнително писмо). Писмо, в което липсва някое от тези неща, е проблем. Ако основанието е Eigenbedarf (Властническо писмо), проверете бенефициента спрямо семейния кръг по-горе и обърнете внимание, че братовчед не отговаря на условията. Ако основанието са просрочени наеми, платете всичко, което можете, незабавно, а ако е подаден иск за изгонване, имате два месеца от това връчване съгласно §569(3) № 2 и Jobcenter (Бюрото по труда) или Sozialamt (Социалната служба) могат да се ангажират да платят в този срок. Ако прекратяването изглежда валидно и напускането би представлявало истинско затруднение, Widerspruch по §574 се дължи в текстов вид два месеца преди края на наема или по-късно, ако наемодателят е оставил Hinweis (Допълнително писмо) отвън.

Каквато и да е ситуацията ви, занесете писмото до Mieterverein тази седмица. Ако не сте член и нямате проблем в момента, това е най-подходящият възможен момент да се присъедините, защото застрахователното покритие има тримесечен период на изчакване и застрахователното събитие датира от момента, в който е започнал проблемът, а не от момента, в който сте го забелязали. И независимо дали оставате или си тръгвате, съберете доказателствата си за настаняване в една папка още сега: Übergabeprotokoll, снимките, договора с клаузата за декориране. В споровете, описани в тази глава, лицето, което може да докаже как е изглеждал апартаментът в първия ден, обикновено е лицето, което печели.