Контролът върху наемите се проваля, тъй като разходите за градски жилища се покачват рязко

Наемите продължават да се покачват въпреки ограниченията на цените

Най-големите градове в Германия отчитат устойчиво и драматично увеличение на наемите, дори при наличие на законови механизми за контрол на наемите. Неотдавнашна оценка на Федералния институт за изследване на строителството, градските въпроси и пространственото развитие (BBSR), поръчана от Министерството на строителството, показва, че рекламираните наеми в 14-те най-големи независими града са скочили с близо 50 процента от 2015 г. насам. Берлин се откроява, като новите цени на наемите са се увеличили повече от два пъти през този период.

Други големи градове като Лайпциг и Бремен също отчитат стръмно увеличение, като наемите са се повишили съответно с 67.7 и 57 процента. Дрезден е регистрирал най-ниското увеличение сред големите градски центрове - 28.4 процента. Мюнхен остава най-скъпият град по отношение на наемите, с близо 22 евро на квадратен метър, следван от Берлин с почти 18 евро и Франкфурт на Майн с около 16 евро.

Законът за тавана на наемите е твърде слаб, за да овладее цените

„Mietpreisbremse“ (спирачка за наем) беше въведена, за да ограничи покачването на цените на стегнатите пазари на жилища. Съгласно действащите разпоредби, новите договори за наем не трябва да надвишават сравнителния местен наем с повече от 10 процента. Няколко изключения обаче отслабват ефекта ѝ. Новопостроените жилища, отдадени под наем след 2014 г., и основно реновираните имоти са изключени. Наемодателите могат също да прилагат допълнителни такси за обзавеждане, което допълнително подкопава ограничението.

Правоприлагането също е децентрализирано. Няма публична система за наблюдение на наемите и наемателите трябва сами да подават жалби, ако смятат, че наемодателите таксуват повече от разрешеното. Според жилищната агенция в Берлин, само 7% от проверените цени на наемите са били установени като законосъобразни, което показва широко разпространени нарушения и неефективен надзор.

Карен Лей, член на Бундестага от Лявата партия, която е получила данните от федералното правителство, критикува закона за спиране на наемите, като го нарече изпълнен с вратички. Тя предупреди, че скоковете в наемите правят живота непосилно достъпен за градските наематели и увеличават социалното разделение. Лей също така изрази загриженост, че управляващата коалиция, водена от ХДС и СДП, се стреми да удължи настоящия закон за спиране на наемите, без да въведе никакви смислени подобрения.

Противопоставянето на тавана на наемите расте сред доставчиците на жилища

Не всички подкрепят по-строг контрол върху наемите. Асоциацията на саксонските жилищни кооперации публично се противопостави на Mietpreisbremse в своя регион. Председателят Мирям Филип заяви, че кооперативното жилищно строителство и общинските дружества заедно управляват около 40 процента от жилищния фонд в Саксония и че все още има достъпни жилища. Средният наем в тези имоти е 5.62 евро на квадратен метър, а новите наеми са само с около 1 евро по-високи.

Филип твърди, че вместо затягане на разпоредбите за наемите, фокусът трябва да се измести към насърчаване на инвестициите и намаляване на бюрократичните бариери. Тя предупреди, че нарастващите разходи за екологични ремонти, подобрения на достъпността, асансьори и промени в разположението тласкат доставчиците на жилища до финансовия ръб. Ограниченията върху корекциите на наемите правят все по-трудно възстановяването на тези разходи.

Според Филип, ограничителните правила за модернизацията и ограниченията на наемите възпират така необходимите инвестиции в градския жилищен фонд. Според нея собствениците се нуждаят от повече свобода на действие, без градските власти да микроуправляват дори малки дизайнерски решения, като например цветовете на прозорците.

Федералното правителство предлага строителни реформи

В отговор на нарастващата жилищна криза, федералният кабинет стартира инициативата „Bau-Turbo“, ръководена от министъра на жилищното строителство Верена Хуберц (СДП). Пакетът от реформи има за цел драстично да намали времето, необходимо за одобряване на строителни проекти. Хуберц призна, че процедурите в Германия са твърде бавни и прекалено сложни. В някои случаи разработването на местен план за земеползване може да отнеме до пет години. Съгласно предложените промени общините ще имат максимум два месеца, за да одобрят нови строителни проекти.

Инициативата е част от усилията за съживяване на сектора на жилищното строителство. Докато предишното правителство обещаваше да строи 400,000 2024 нови жилища годишно, тази цел така и не беше постигната. През 215,000 г. в цялата страна бяха издадени само около XNUMX XNUMX строителни разрешителни. Новото предложение се стреми да рационализира процесите, вариращи от екологични оценки до прегледи на регулирането на шума, без да се премахват необходимите предпазни мерки.

Натискът върху наемите, който движи обществения сектор

Непрекъснатото покачване на наемите започва да влияе върху по-широката социална динамика. С по-малко налични достъпни опции, наемателите в градските райони стават все по-немобилни. Преместването в рамките на един град – или преместването в друг – често води до рязко увеличение на наемите, което обезкуражава мобилността и задълбочава неравенството. Според Карън Лей, настоящата ситуация ускорява разделението между групите по доходи и оказва прекомерен натиск върху семействата от работническата класа.

Някои експерти предупреждават също, че провалът в жилищната политика може да подхрани общественото негодувание и разочарование. Тъй като все повече домакинства се борят да намерят достъпни жилищни пространства, нараства натискът върху политическата система да намери ефективни решения. Комбинацията от неефективен контрол върху наемите, бавно одобрение за строителство и нарастващи разходи за устойчиви подобрения на жилищата създава криза, която засяга милиони.

Регулаторна блокада, възпрепятстваща решенията

С наближаването на срока на валидност на Mietpreisbremse през 2025 г. дебатът се засилва. Критиците твърдят, че без съществена реформа, простото удължаване на срока на действие на закона няма да спре възходящата тенденция в цените на жилищата. Междувременно, предприемачите в областта на недвижимите имоти и жилищните кооперации се противопоставят на политиките, които ограничават способността им да инвестират или модернизират.

Напрежението между регулациите и инвестициите остава неразрешено. Докато защитниците на наемателите изискват по-силна защита, доставчиците на жилища призовават за гъвкавост и стимули. Новата строителна реформа може да предложи частично облекчение, но без всеобхватни политики за жилищно настаняване и наеми, градските наематели в Германия вероятно ще се сблъскат с продължителен финансов натиск.