Германските наеми се покачват, тъй като предлагането се свива

Наемите в Германия се покачват по-бързо от цената на почти всичко останало и за всеки, който се мести в Германия това лято, търсенето на апартамент рядко е било по-трудно. Две данни от последната седмица рисуват една и съща картина от различни ъгли. Институтът за немска икономика (IW), финансиран от работодатели институт за икономически изследвания в Кьолн, съобщи на 20 юли, че национално рекламираните наеми са се увеличили с 4.0% през последната година, докато фирмата за услуги в областта на недвижимите имоти JLL и академичният индекс Greix от Института за световна икономика в Кил показват забавяне на растежа в най-големите градове. Зад водещите данни се крие прост проблем за наемателите: предлагат се по-малко апартаменти, а тези, които изглеждат по-скъпи.

Германските наеми отново изпреварват инфлацията

IW-Wohnindex, тримесечен индекс на жилищния пазар, отчита годишното покачване на предлаганите наеми на 4.0% за второто тримесечие на 2026 г., като само през тримесечието е регистриран скок от 1.3%. Това е доста над инфлацията на потребителските цени, която е около 2.6%. Казано по-просто, наемите се покачват с приблизително два пъти по-бърз темп от общите цени, така че по-голям дял от доходите на домакинствата се поглъща от жилищния сектор, дори когато заплатите се борят да се справят с нарастването.

Натискът е неравномерен в цялата страна. Кьолн е регистрирал най-рязко увеличение от 7.9%, следван от Хамбург с 5.5% и Лайпциг с 5.4%, според IW. Това са предлаганите наеми за нови обяви, цифрата, която е най-важна за новодошлите, защото това е цената, която реално плащате, когато подписвате нов договор, а не защитеният наем на дългогодишен наемател.

Свиващ се набор от обяви

По-важното е предлагането. В цяла Германия през второто тримесечие са били обявени близо 12% по-малко апартаменти под наем, отколкото в началото на 2022 г., установи IW. В най-големите градове спадът е далеч по-рязък. Хамбург е отбелязал спад на обявите за отдаване под наем с 57%, Франкфурт с 43%, а Лайпциг с 40% от началото на 2022 г. По-малко обяви означават повече кандидати на апартамент, по-дълго търсене и повече огледи, при които десетки кандидати се състезават за един-единствен апартамент.

Този недостиг е двигателят, който тласка нагоре наемите в Германия. Както го описват изследователите на IW Пека Загнер и Михаел Фойгтлендер, пазарът на наеми е изправен пред „продължително високо търсене“, което се среща с „продължаващо оскъдно предлагане“ – несъответствие, което тласка цените нагоре, независимо от каквито и да било правила за контрол на наемите на хартия. Контрастът с пазара на продажби е поразителен: обявите за жилищни блокове, обитавани от собственици, са се удвоили приблизително от началото на 2022 г., което дава на купувачите много по-голям избор, главно защото по-високите разходи за финансиране са оставили имотите на пазара по-дълго.

Берлин се противопоставя на тенденцията

Единственото ясно изключение е столицата. Берлин е единственият голям град, където броят на обявите за отдаване под наем сега е над нивото си от началото на 2022 г., с около 43 процента повече, като това възстановяване IW свързва с последиците от по-ранните експерименти на града с таван на наемите. По-голямото предлагане за веднъж се е превърнало в по-ниски цени за наемателите.

Полугодишният доклад на JLL, публикуван на 21 юли, установи, че наемите на съществуващия жилищен фонд в Берлин всъщност са паднали с 4.2%, което го прави единственият от осемте големи града в спад. Независимият индекс Greix от Института Кил, публикуван от Handelsblatt на 22 юли, сочи същото, като регистрира малък спад за Берлин спрямо средното за страната ниво от плюс 3.0%. Два отделни набора от данни, които са съгласни с обрата на Берлин, са смислен сигнал, че столицата наистина е по-евтина за влизане, отколкото преди година.

Метрото се охлажда бавно

Дори там, където наемите в Германия все още се покачват, темпът се забавя. В осемте града, които JLL проследява, средните искани наеми са нараснали само с 3% през първата половина на 2026 г., което е рязък спад от 6.8% година по-рано. Ръстът на наемите за чисто нови апартаменти почти е спрял на 0.5%, в сравнение с 8.6% преди това. Бързото увеличение от последните години засега губи инерция.

Абсолютната разлика в цените между градовете остава голяма. JLL определя средния искан наем в осемте метрополиса на 17.98 евро на квадратен метър. Мюнхен е най-скъпият с 25.41 евро, докато Лайпциг е най-евтиният в групата с 11.19 евро. Кьолн, за разлика от него, все още се разраства, като JLL регистрира 6.0% ръст, най-силният от всички градове, които покрива. Където изберете да се установите, може да промени наема ви повече от два пъти за същата площ.

Какво означава това за емигрантите, които търсят апартамент

За новодошлите, практичният извод е да съобразите очакванията си с местния пазар. В Хамбург, Франкфурт и Мюнхен се подгответе за дълго търсене, пълна папка с документи и сериозна конкуренция, както и за бюджет, който позволява наемите да се покачват. Берлин и охладняващите метрополиси предлагат рядкото облекчение в този цикъл, така че ако работата ви е гъвкава по отношение на местоположението, столицата и по-бавно развиващите се градове могат да ви окажат допълнително влияние върху бюджета. Струва си да прочетете как работи системата, преди да започнете огледите; нашето ръководство за наемане в Германия разглежда депозитите, Kaltmiete срещу Warmmiete и документите, които хазяите очакват.

Каквото и да подписвате, знайте правилата, които ви защитават. Германското законодателство за наемане е сравнително силно, след като сте сключили договор, от ограниченията за увеличение на наема до сроковете за предизвестие, и си струва да го разберете, преди да възникнат спорове; вижте нашия преглед права и задължения на наемателяАко числата все още не съвпадат, домакинствата с по-ниски доходи могат да отговарят на условията за държавна подкрепа за разходите за жилище, обяснено в нашето ръководство за жилищни помощи и подкрепаПазарът е стегнат, но познаването на това къде падат германските наеми и къде законът е на ваша страна може да е от решаващо значение за прибързаното решение и за доброто.