BGH подкрепя собствениците в решението за климатизацията

Дългогодишен спор за климатик за балкон завърши със значителна победа за собствениците на апартаменти в цяла Германия. В решението си за климатизация от 17 юли 2026 г. по дело V ZR 162/25, Bundesgerichtshof (BGH), най-висшият граждански съд в Германия, реши, че собственикът на апартамент по принцип може да поиска от асоциацията на собствениците да одобри инсталирането на сплит климатик на балкона. Условието: другите собственици в сградата не трябва да бъдат поставяни в неравностойно положение извън неизбежното, когато хората живеят заедно под един покрив.

Решението идва насред поредното горещо германско лято и вероятно ще предизвика хиляди подобни конфликти в жилищните сгради. Климатиците все още са рядкост в германските домове, а заявките за инсталирането им често са били отхвърляни на събранията на собствениците. Този баланс на силите сега се е променил.

Спор за балкон в Берлин достига Карлсруе

Делото започна в Берлин. Двойка, която притежава апартамент в по-голяма сграда, поиска от своите колеги собственици на среща през декември 2023 г. разрешение да монтират сплит система - система с външен компресор, свързан с вътрешно устройство, на балкона си. Предложението не получи мнозинство, така че двойката се обърна към съда с Beschlussersetzungsklage - иск, с който се иска от съдия да замени отхвърлено решение на асоциацията на собствениците с одобряващо такова.

Местният съд, Amtsgericht Pankow, отхвърли иска. Регионалният съд, Landgericht Berlin II, зае противоположното мнение и даде одобрението, като го обвърза с условия за вида на устройството и начина, по който може да се използва. Според прессъобщение на BGH, петият граждански сенат вече е потвърдил този резултат по същество, уреждайки въпроса за цялата страна.

Какво всъщност казва правилото за климатизацията

Съгласно германския закон за етажната собственост, Wohnungseigentumsgesetz или WEG, всяка структурна промяна в споделените части на сграда изисква разрешение от собствениците. Климатиците не са в списъка с привилегировани мерки, които собствениците винаги могат да изискват, като например зарядни станции за електрически автомобили. Но параграф 20 от закона дава право на всеки собственик на одобрение, ако промяната не накърнява другите собственици отвъд неизбежното ниво на организиран общ живот.

Същността на решението за климатизацията е как се измерва това увреждане. Съдиите ясно заявиха, че на етапа на одобрение се отчитат само преките ефекти от самото строителство, например визуалният вид на устройството върху фасадата. В случая с Берлин не е било заявено никакво съответно визуално смущение. Правната информационна агенция beck-aktuell отбеляза преди присъдата, че делото е било широко разглеждано като тест за това доколко климатичният комфорт може да бъде тласнат срещу съпротивата на съседите.

Страхът от шум не може да блокира одобрението

Най-оспорваният въпрос беше шумът. Съседите, които се противопоставиха на климатика, твърдяха, че компресорът ще бръмчи през летните нощи. BGH не прие това като причина за отказ на разрешение. Страхът от бъдещи звуци от работата на устройството обикновено не може да спре инсталацията, защото колко силен е един климатик в действителност зависи главно от това как собственикът го използва по-късно.

Вместо това съдът посочи втора линия на защита. Ако след като уредът е пуснат в експлоатация, произвежда шум, надвишаващ разрешените от общностните стандарти, засегнатите съседи запазват правните си средства за защита съгласно Закона за околната среда и гражданския кодекс. На практика съдилищата обикновено разпореждат ограничения на работното време, а не премахване на устройството. Асоциацията на собствениците може също да определи правила за ползване на сградата, например тихи часове през нощта.

Решение за климатизацията: Ограниченията остават в сила

Решението за климатика не е безплатно. Одобреното устройство трябва да е сертифицирано за германския пазар и разположението му на балкона не трябва да създава проблеми за другите. Условията, определени от регионалния съд в Берлин, отнасящи се до модела и режима на работа, остават в сила. Собственик, който пренебрегва правилата за шум, все още може да бъде съден от съседите след инцидента.

Струва си да се подчертае и на кого е от полза решението. То се отнася за хора, които притежават апартамента си в рамките на асоциация на собствениците. Наемателите са в различно положение: те се нуждаят от разрешение от наемодателя си за всяка фиксирана инсталация, а наемодател, който притежава апартамент в споделена сграда, от своя страна трябва да получи одобрението на асоциацията. Новата съдебна практика улеснява тази втора стъпка, което косвено подобрява шансовете на наемателите, които искат охлаждане, но не им създава пряко право на претенции.

Какво означава това за емигрантите в Германия

За чуждестранните жители, които са закупили имот тук, пътят вече е по-ясен. Включете конкретно предложение в дневния ред на следващото събрание на собствениците, включително точния модел, разположението му и планираното работно време. Ако събранието каже „не“, Beschlussersetzungsklage има реалистичен шанс за успех, при условие че визуалното въздействие е скромно. Тези, които все още търсят жилище, могат да намерят основите на собствеността в нашето ръководство за закупуване на имот в Германия.

Наемателите трябва да поискат писмено от своя наемодател и могат да посочат, че правният климат се е променил; преносимите устройства без фиксирана инсталация остават опция, която изобщо не се нуждае от разрешение. С горещите вълни, които се превръщат в редовна част от германското лято, както показва нашият доклад за жега и бури в Германия показа, че въпросът кой може да охлажда дома си вече не е специализирана правна тема. Който и да инсталира уред, трябва да го пази тих през нощта, защото правото на инсталиране вече е силно, но задължението за внимателна експлоатация е също толкова категорично.