Министърът на правосъдието се насочва към вратички в отдаването под наем на обзаведени жилища

Правителството се противопоставя на скритите увеличения на наемите

Федералният министър на правосъдието Стефани Хубиг обяви планове за затягане на регулациите относно обзаведените жилища под наем в Германия. Мярката идва в отговор на нарастващите опасения, че наемодателите използват вратички в закона, за да заобиколят Mietpreisbremse - националният механизъм за контрол на наемите, въведен за защита на наемателите в райони с високо търсене.

Въпреки че Бундестагът наскоро удължи действието на Mietpreisbremse до 2029 г., стана ясно, че ефективността му се подкопава от подвеждащи практики за обзавеждане. Много наемодатели предлагат апартаментите като „обзаведени“, за да оправдаят увеличенията на наемите далеч над законовия лимит. Това предизвика призиви за регулаторни действия както от страна на политиците, така и от страна на групи за защита на наемателите.

Минимално обзавеждане, използвано за оправдаване на високите наеми

Съгласно действащите разпоредби, Mietpreisbremse ограничава началния наем по нов договор за наем до не повече от 10 процента над местния референтен наем в определените зони с недостиг на жилища. Въпреки че правилата официално се прилагат както за обзаведени, така и за необзаведени жилища, наемодателите имат право да начисляват допълнителна такса за обзавеждане. Важно е да се отбележи, че те не са задължени да посочват тази допълнителна такса отделно в договора за наем, което затруднява наемателите да преценят дали допълнителните разходи са оправдани.

Министър Хубиг остро критикува тази „вратичка“. „Не е приемливо някой да постави два стола и маса в стая и да твърди, че наемът трябва да е със стотици евро по-висок“, каза тя в интервю. Тя подчерта, че разликата между напълно обзаведен апартамент и такъв само с минимално обзавеждане трябва да бъде направена правно прозрачна.

Министърът сподели собствения си опит с това, че ѝ са предлагани частично обзаведени или многофункционални жилища в Берлин на прекомерно високи цени. Тя заключи: „Това е системен проблем, а не изолирано нарушение.“

Искане за ясни ограничения върху таксите за мебели

Хубиг сега иска да въведе по-ясни критерии, определящи какво представлява подходящо обзавеждане и колко наемодателите могат да таксуват за него. Нейното министерство в момента разработва законодателни предложения, които биха определили строги условия, при които могат да се прилагат допълнителни такси за мебели.

Целта е да се гарантира, че само апартаменти, наистина готови за нанасяне – като тези с напълно оборудвана кухня, спалня и хол – могат да отговарят на условията за по-висок наем поради обзавеждането. Основно обзавеждане с ограничена полезност вече няма да бъде основание за прекомерни допълнителни такси.

Тя уточни, че не всички обзаведени жилища под наем са проблемни. „Ако наемодателят предлага добре обзаведен апартамент на справедлива цена, това е напълно приемливо. Но ние няма да толерираме прикрито увеличение на наема, маскирано като бонуси за обзавеждане.“

Групите наематели приветстват усилията за реформи

Съобщението беше приветствано от Германската асоциация на наемателите (Deutscher Mieterbund, DMB), която отдавна критикува използването на вратички, свързани с обзавеждането. Президентът на DMB Лукас Зибенкотен нарече настоящата ситуация „сериозен проблем“ и изрази подкрепа за по-строги правила за защита на наемателите от неоправдани разходи.

Проблемът е особено спешен в градовете с ограничен пазар на жилища. Много наематели, особено по-млади или мобилни професионалисти, разчитат на обзаведени жилища под наем за гъвкавост. Това създаде печеливш сегмент за наемодателите, които все повече се насочват към полуобзаведени модели, които им позволяват да повишават цените, без да се налага да се наблюдава действието на законодателството.

Рязкото покачване на наемите увеличава натиска

Данните от Федералния институт за изследване на строителството, градските въпроси и пространственото развитие (BBSR) подчертават нарастващата сериозност на проблема. От 2015 г. насам цените на наемите в 14-те най-големи града в Германия са се увеличили средно с близо 50%. Берлин отбеляза най-рязко увеличение, като средните наеми са се увеличили повече от два пъти (+107%). Лайпциг (+67.7%) и Бремен (+57%) също регистрираха значителни скокове.

Дори градове с относително умерени промени като Дрезден (+28.4%) усещат натиска от покачващите се наеми. Основната причина, посочена от анализаторите на жилищното строителство, е постоянният недостиг на жилищни единици. Броят на новостроящите се е намалял значително през последните години, според Федералната статистическа служба. Този спад, съчетан с високото търсене, продължава да тласка цените нагоре.

В отговор коалицията на федералното правителство въведе инициатива „Bauturbo“, насочена към ускоряване на процесите на градско планиране. Инициативата се стреми да ускори жилищното строителство чрез опростени общински процедури, въпреки че експертите предупреждават, че може да отнеме години, преди някакво осезаемо облекчение да достигне до пазара.

Разширяването на контрола върху наемите предлага ограничено облекчение

Въпреки че удължаването на Mietpreisbremse до 2029 г. осигурява регулаторна рамка за контрол на наемите, нейното въздействие остава ограничено, докато продължават да съществуват изключения и неясноти. Имотите, които са били отдадени под наем за първи път след 1 октомври 2014 г., и тези, които са претърпели основен ремонт, остават освободени. Тези освобождавания, заедно с нерегулираната такса за обзавеждане, подкопават първоначалното намерение на закона.

Предложението на министър Хубиг сигнализира за промяна към по-строго прилагане и отчетност. Чрез премахване на експлоататорските практики и повишаване на прозрачността при ценообразуването на обзаведените жилища под наем, правителството се надява да възстанови доверието в Mietpreisbremse и да предложи реално облекчение на наемателите, изправени пред нарастващи разходи за жилища.